第一节 贷款担保法律关系主体
基本原理
法律关系主体是指参与法律关系而享有权利或者承担义务的人，即承受法律关系中的权利和义务的当事人。法律关系是人与人之间的关系，每个具体的法律关系都有特定的主体。
贷款担保法律关系主体，是指参与贷款担保法律关系而享有担保权利和承担担保义务的当事人。借款人向银行申请贷款，银行同意发放贷款，但要求提供担保，借款人或者第三人提供担保的，贷款人与借款人订立借款合同，并与担保人订立担保合同，此时，不论担保权是否设立，贷款担保法律关系即告成立。
在贷款担保法律关系中，被担保人是借款合同中的借款人，担保权人是发放贷款的银行（即债权人），担保人可以是借款人本人，也可以是第三人。由此可见，贷款担保法律关系的主体由担保权人、担保人和被担保人三方组成，但只需担保人与担保权人双方订立担保合同即可成立。
（一）贷款担保人及其法律地位
贷款担保人是为贷款提供担保的人，即在贷款担保法律关系中承担担保义务的人。任何自然人、法人或者其他组织只要具有担保资格和条件（除法律明文规定禁止外），愿意为贷款提供担保并为银行接受的，都可以成为担保人。
根据担保方式的不同，贷款担保人可以分为三种情况：①第三人以其信誉和代偿能力为借款人贷款提供保证担保的，称为保证人；②借款人或者第三人以其财产为贷款提供抵押担保的，称为抵押人；③借款人或者第三人以其财产为贷款提供质押担保的，称为出质人。
在借款人即担保人（抵押人、出质人）的情况下，在不同过程和不同法律关系中，也有不同的称呼。在贷款关系尚未发生前是不特定的自然人、法人或者其他组织，在贷款关系发生时是贷款申请人，在借款合同订立后是借款人。在贷款担保法律关系中，借款人兼担保人的，在债权债务关系中就不分主债务人和从债务人。
在贷款担保合同中，因担保人主要是承担担保义务，而不享有担保权利，所以是担保的义务人。担保人的义务主要表现为，当被担保的借款人到期没有或者不能履行债务时，应当向银行（担保权人）承担担保责任。
（二）贷款担保权人及其法律地位
贷款担保权人是在贷款担保法律关系中享有担保权利的贷款人（银行）。在贷款保证方式担保中，担保权人银行仍称债权人；在抵押担保中，银行称为抵押权人；在质押担保中，银行称为质权人。
在整个贷款及其担保过程中，贷款担保权人、贷款人、债权人实际上都是同一银行，只是在不同法律关系中称呼不同而已。但不同的称呼有不同的内涵和意义：在发生贷款关系时，银行称为贷款人；在发生贷款担保关系时，称为担保权人；在债权债务关系中称为债权人。
在贷款担保合同中，因担保权人银行只享有担保权利，而不承担担保义务，所以是担保的权利人。担保权人银行的权利主要表现为，当被担保的人到期没有或者不能履行债务时，有权向担保人主张担保债权。
在贷款担保法律关系中，担保权人的存在与担保人的存在具有相同的法律意义。担保权人的存在就肯定担保人的存在，担保权人的否定也就对担保人的否定。因此可见，两者同时生存和消亡，没有任何一方，担保法律关系都不能成立。但是，银行在贷款担保活动中往往处于主动地位，譬如，是否需要提供担保由银行决定，银行要求借款人提供担保的，借款人只能服从，否则无法取得贷款；又如，担保关系设立后，银行可以不经担保人同意，单方有权放弃担保权，而担保人如果未经银行同意，不可推卸担保责任。
（三）被担保人及其法律地位
贷款担保法律关系中的被担保人是贷款法律关系中的借款人，但借款人以自己的财产为贷款提供抵押或者质押的，借款人、债务人、被担保人就会出现三位一体的情况，即系同一人。借款人以自己的财产提供担保后，自己就是担保人。
有人认为，在第三人提供担保所形成的贷款担保法律关系中，担保主体只是银行和担保人而不包括借款人，主要的理由是，贷款担保合同是由银行与担保人签订的，而借款人没有以当事人的身份参与签订担保合同，所以借款人不是担保主体，贷款担保合同对借款人不具有约束力。
我们认为，在第三人提供担保的贷款担保法律关系中，担保主体不仅是指担保权人和担保人，还应当包括被担保人。当我们考察这种法律关系及其内在联系时，就会发现被担保的借款人作为该法律关系的主体是有道理的。
一是贷款担保合同与借款合同内容有着内在的联系。借款合同是主合同，没有这个主合同就不存在为其担保的从合同。这种主从合同关系，必然使借款合同的当事人与担保合同的当事人发生关系。贷款担保合同的内容记载着借款合同的主要内容，方能体现担保对象和内容，如物权担保合同，依照《物权法》有关规定，应当包括“被担保债权的种类和数额”、“债务人履行债务的期限”等，担保合同的这些内容，与被担保人直接相关。于是，当你为贷款提供担保时，有人问你为谁担保，你肯定说是为借款人担保。
二是贷款担保法律关系与贷款关系也有内在联系。当这两个法律关系成立后，贷款关系中的当事人就与贷款担保法律关系有关：贷款关系中的银行就是贷款担保法律关系中的担保权人，担保人是为贷款法律关系中的借款人借款提供担保。
三是三者在贷款及其担保上有着密切的权利义务关系。担保人（第三人）为借款人提供担保，使借款人取得贷款，借款人届时没有偿还贷款，银行有权向担保人主张担保债权，担保人也有代借款人清偿贷款义务。在这个关系中，借款人作为被担保人是显然的。
实务难题
在贷款担保法律关系中，商业银行作为担保权人具有主体资格是没有问题的，实践中需要明确的是担保人的主体资格问题。自然人、法人或者非法人组织可以作为担保人为银行贷款提供担保，但其担保主体资格应当符合《民法总则》《担保法》《物权法》等法律规定，否则，银行即使接受其担保也不产生法律效力。
1．如何确认自然人的担保资格
自然人是在自然条件下诞生的人（也称公民、个人）。按照法律规定，自然人可以为借款人向银行贷款提供担保，但自然人提供担保除有财产担保能力外，还必须具备《民法总则》（自2017年10月1日起施行）规定的民事主体资格，这涉及自然人的民事行为能力问题。
民事行为能力，是指民事主体独立地以自己的行为，为自己或者他人取得民事权利和承担民事义务的能力。《民法总则》将自然人的民事行为能力分为三种情况，即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。
自然人作为担保人的主体资格应当具有完全民事行为能力。根据《民法总则》第十七条和第十八条第二款规定，精神正常的十八岁以上成年人和十六岁以上不满十八周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的自然人，为完全民事行为能力。自然人只有具有完全民事行为能力，才可以与他人进行担保活动。
限制民事行为能力人有两种情况：一是八周岁（民法通则规定十周岁）以上不满十八周岁的未成年人，二是不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力人也有两种情况：一是不满八周岁的未成年人，二是不能辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力人由于缺乏社会生活经验或者因精神健康问题，不能辨认自己行为的后果，不具有参与民事法律行为的主体资格，因而不能成为担保人。
2．如何认定是否成年的年龄争议
《民法总则》第十五条规定：“自然人的出生时间和死亡时间，以出生证明、死亡证明记载的时间为准；没有出生证明、死亡证明的，以户籍登记或者其他有效身份登记记载的时间为准。有其他证据足以推翻以上记载时间的，以该证据证明的时间为准。”从这条规定中可以看出，判断自然人是否成年，一是以出生证明记载的时间为准；二是在没有出生证明的情况下，以户籍登记或者身份证登记记载的时间为准；三是有其他证据足以推翻出生证明、户籍登记、身份证记载时间的，以其他证据证明的时间为准。
在发生贷款担保时，特别是银行对担保人是否成年持有怀疑的，应当要求担保人提供出生证明、户籍登记或身份证，并根据《民法总则》第十五条的规定进行认定，发现借款人邀请的担保人是未成年人的，银行应当拒绝担保。
3．如何认定担保人在提供担保时的精神状态
《民法总则》第二十四条第一款规定：“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”这里的不能辨认自己行为的成年人，通常是指长期处于不能辨认自己行为的精神病人。这里的不能完全辨认自己行为的成年人，通常是指间歇性精神病人。
不能辨认自己行为的成年人，因长期处于精神病态，所以是很容易认定的。实践中的问题是间歇性精神病人实施的担保行为是否有效。这关键要看其在担保发生时的精神健康状况如何，然后判断其签订的担保合同是否有效。间歇性精神病人，有时精神状态是正常的，有时不能辨认自己的行为。在不能辨认自己行为时，为他人提供担保无效；在精神状态处于正常时，为他人提供担保有效。那么如何判断其当时的民事行为能力？
根据《民法总则》第二十四条第一款规定，法院已经认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，应当依其认定进行处理。但是，银行与其订立贷款及其担保合同时，这种人不一定已经法院认定其民事行为能力的状态，即使已经认定，银行也不一定知道。当发生贷款担保纠纷时，担保人或者监护人往往主张担保人处于精神病发作时签订合同，该合同无效。此时，再请求法院认定其当时民事行为能力的状态几乎不可能。在这种情况下，我们认为还是适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七条规定进行认定。该条规定：“当事人是否患有精神病，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断、鉴定确认。在不具备诊断、鉴定条件的情况下，也可以参照群众公认的当事人的精神状态认定，但应以利害关系人没有异议为限。”从实践来看，在不具备诊断、鉴定条件的情况下，还可以采取以下两种方法进行判断：一是间歇性精神病人作为担保人在担保发生时，担保意思表示明确，文字基本清楚的，应当认定其精神处于正常状态；二是请担保人所在的居民委员会、村民委员会，或医疗机构、残疾人联合会以及借款人、在场人等作证，证明间歇性精神病人在担保发生时的精神状况。
4．如何认定监护人提供被监护人财产担保的效力
从实践情况来看，银行除非失误外不可能直接接受限制民事行为能力人提供担保，问题是限制民事行为能力人的父母或者其他监护人，将被监护人的财产用于贷款担保。
《民法总则》《婚姻法》和《未成年人保护法》设立监护制度的主要目的，是保障无民事行为能力人、限制行为能力人的人身、财产和其他合法权益，监护人的监护职责也在于此。《民法总则》第三十四条和第三十五条规定：监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外不得处分被监护人的财产，监护人侵害被监护人合法权益的，应当承担法律责任。据此规定，监护人提供被监护人财产为贷款担保，如果符合被监护人利益的，如为被监护人盖房子、缴纳学费、支付医疗费用等，应当作有效认定；但以侵害被监护人财产为目的的，如监护人自己需要贷款，未经被监护人同意，擅自提供被监护人的财产担保，后来占用担保贷款不偿还，致使被监护人承担物权担保责任的，这种担保行为无效，由此造成银行或被监护人损失的，监护人应当承担赔偿责任。
5．如何理解法人担保主体资格
法人提供担保也必须有民事主体资格，即具有民事权利能力和民事行为能力。法人的主体资格与自然人不同，自然人的完全民事行为能力有两个条件构成，即年龄达到成年和无精神缺陷。法人的民事行为能力和民事权利能力从成立之日起产生，到终止时消灭，不存在年龄和精神问题。
法人企业在正常情况下作为担保人，在主体资格上是没有问题的，问题在于在不具备法人主体资格或者主体空虚的情况下，银行接受其担保将会出现以下两大法律风险：一是企业已经成立但未取得法人资格就提供担保，法人终止后主体消失仍提供担保，在这两种情况下，企业因不具备民事行为的主体资格，故其订立的担保合同无效；二是法人企业主体空虚，处于名存实亡的状态，仍为银行贷款提供保证担保，银行在疏忽大意的情况下接受其保证担保，这种无代偿能力的保证担保，在法律上应当认为有效，但银行很难甚至不可能实现保证债权。
6．如何理解非法人组织的担保主体资格
非法人组织，是指不具有法人资格，但能够依法以自己的名义从事民事活动的组织。非法人组织在《合同法》《民事诉讼法》和《行政诉讼法》中称为“其他组织”。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号，自2015年2月4日起施行，以下简称《民诉法解释》）第五十二条规定，其他组织包括：依法登记领取营业执照的个人独资企业；依法登记领取营业执照的合伙企业；依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；其他符合本条规定条件的组织。
非法人组织形式多样，内部结构各不相同，银行在接受不同形式的非法人组织提供财产抵押、质押问题不大，但若提供保证担保，银行就需关注相关的法律规定。譬如，银行接受个人独资公司（一人有限公司）保证担保，有些信贷员可能认为，个人独资公司是一人投资经营，公司财产属于其一个人的财产，在接受其保证担保时，同时将投资人的其他个人财产考虑在“代为清偿债务能力”中，这就有一定的法律风险，主要表现为，届时借款人未偿还贷款，个人独资公司财产又不足代为清偿，银行不能要求投资人以其他个人财产继续承担保证责任，理由是，按照《公司法》规定，个人独资公司属于有限责任公司，仅以公司全部财产承担责任。
7．个体工商户提供保证要注意哪些问题
《民法总则》第五十六条第一款规定：“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”《物权法》第一百八十一条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”从中可以看出，个体工商户可以作为物权担保人，但在接受个体工商户提供担保时应当注意以下两个问题：
一是担保人主体表述问题。《民诉法解释》第五十九条第一款规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”第二款规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”此规定虽然只在诉讼中适用，但银行在订立担保合同时也应照此正确表述个体工商户的主体，即个体工商户没有字号的，以营业执照上登记的经营者为担保人；有字号的以营业执照上登记的字号为担保人，但应同时注明该字号经营者的基本信息；营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同担保人。但若混淆个体工商户业主与字号的，区别并未表述清楚的，容易产生担保人主体纠纷。
二是借款人以其经营的个体工商户提供保证问题。个体工商户提供其财产抵押、质押的，担保权设立没多大问题，问题在于银行接受借款人以其经营的个体工商户提供保证担保。根据《民法总则》第五十六条第一款规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。由此可见，个体工商户财产仍属户主个人财产。银行如果接受借款人经营的个体工商户保证担保，因借款人与保证人系同一自然人，保证担保便成为“空保”。
8．法律禁止哪些人提供担保
从意思自治原则上讲，凡是具备民事主体资格条件和担保能力的单位和个人都有担保人资格，但出于对国家财产和公益事业的保护，或因行为人自身主体资格的限制，法律禁止某些单位作为担保人，同时禁止其将某些财产用于担保，银行如果接受其担保，则会出现担保无效的法律风险。
（1）国家机关不得为担保人。《担保法》第八条规定：“国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。”国家机关是行使国家职能的各种机关的通称，包括国家权力机关、行政机关、审判机关、检察机关以及军事、警察等机关。国家机关所需的资产是通过国家预算拨款方式取得的，只能用于职能工作的需要，如果为他人提供保证担保，就难以避免因承担担保责任使国家资产损失，进而影响其行使职能。因此，除经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷外，国家机关不得作为银行贷款的保证人，也不得拿国家财产为个人或企业等提供物权担保。
（2）以公益为目的的企事业单位和团体不得为担保人。《担保法》第九条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。”以公益为目的的企事业单位和社会团体，包括学校、幼儿园、医院等，虽然具有独立民事主体资格，但其设立的目的主要是为了社会公益事业，如果允许它们为他人提供银行贷款担保，就避免不了承担担保责任而造成资产风险和损失，因而不利于公益事业的维持和发展。
当前，我国学校、幼儿园、医院等有两类性质：一类是公益事业性质，如公办学校和医院，这类事业单位不得为保证人；另一类是经营性质，与一般企业一样可以为保证人。《担保法解释》第十六条规定：“从事经营活动的事业单位、社会团体为保证人的，如无其他导致保证合同无效的情况，其所签定的保证合同应当认定为有效。”从事经营活动的事业单位、社会团体，如会计事务所、律师事务所等事业单位，向社会提供有偿服务，有自己的独立主体资格和经济收入；有些事业单位已经完全脱离财政预算和拨款，实行企业化管理，独立核算，自负盈亏。对这些事业单位和社会团体，经济收入来源于经营活动，有自己的独立民事行为能力和民事责任能力，为他人贷款提供保证担保，并不影响公益活动，因此可以为自己或他人的贷款提供担保。例如，私立学校、幼儿园、医院等机构与公益企事业单位不同，具有经营性质，并以营利为目的，资金也由业主投入，社会公益性不是很强，因而可以提供担保。特别是这些机构为自己的事业发展申请贷款，并以自己的财产提供担保，就应许可。
国家机关、以公益为目的的企事业单位和团体中负责人或者工作人员，擅自以其单位名义为借款人向银行贷款提供担保的，担保合同无效，由此造成银行贷款损失的，国家机关、以公益为目的的企事业单位和团体不承担担保责任，也不承担民事赔偿责任，法律后果由行为人个人和银行承担。
（3）企业法人的分支机构不得为担保人。这里的分支机构，是指由企业法人投资设立、有固定经营场所、以自己名义直接对外从事经营活动、但不具有法人资格，其民事责任由其隶属企业法人承担的经济组织。企业法人分支机构的财产不是分支机构自有财产，而是企业法人的财产，加之其不具有法人资格，所以，《担保法》第十条第一款规定：“企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。”但若已经提供担保不一定都作无效处理，而要视有无法人书面授权再作确认。《担保法》第十条第二款规定：“企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。”
企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与银行订立保证合同的，该合同无效或者超出授权范围的部分无效，银行和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；银行无过错的，由企业法人承担民事责任。企业法人的分支机构经法人书面授权提供保证，但若书面授权范围不明，企业法人的分支机构应当对保证合同约定的全部债务承担保证责任。
根据《担保法解释》第十七条第三、四款规定，企业法人的分支机构依法承担与保证有关的民事责任有两种情况：一是依法应当承担保证责任的，先以其经营管理的财产承担保证责任，不足以部分再由其企业法人承担；二是保证无效依法应当承担赔偿责任的，应由分支机构经营管理的财产承担，其企业法人无过错的不承担赔偿责任，有过错的根据过错程度承担赔偿责任。
企业法人的分支机构虽不具独立民事主体资格，但企业法人将不动产登记在分支机构名下的，分支机构即被推定为该房地产所有权人，应当认定为企业法人授权行为，分支机构对房产有权处分，分支机构以此财产为银行贷款设定担保的，应当认定担保有效。2005年11月16日最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权为他人提供抵押担保的效力应如何认定的请示》的答复中指出：“根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合担保法规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。”据此规定，在确认登记在分支机构名下的财产担保有效之后，银行有权要求就该担保财产价款优先受偿，法院也应直接执行该财产清偿分支机构的贷款担保债务。
（4）企业法人的职能部门不得为担保人。企业法人的职能部门本身属于企业法人的内部机构，既没有独立的财产，也不能独立地承担民事法律责任，所以，它们只能按照企业法人的指示开展业务活动，而不能擅自以其名义为他人提供保证担保。《担保法解释》第十八条规定：“企业法人的职能部门提供保证的，保证合同无效。债权人知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，因此造成的损失由债权人自行承担。债权人不知保证人为企业法人的职能部门，因此造成的损失，可以参照担保法第五条第二款的规定和第二十九条的规定处理。”
企业法人的职能部门与分支机构不同，因而无效保证的责任承担也有所不同。职能部门提供保证担保、银行接受其保证担保的，通常都是无效担保，职能部门与其企业法人都不承担保证责任，但应根据过错情况承担赔偿责任。无效保证的赔偿责任主要是：银行知道或者应当知道保证人为企业法人的职能部门的，由此造成贷款损失由银行自行承担；银行无过错，而企业法人有过错的，由企业法人承担赔偿责任；银行、企业法人都有过错的，应当根据各自的过错承担赔偿责任。但是，职能部门提供保证已经企业法人明确授权委托，或者企业法人在事后追认的，保证责任由企业法人承受。
除上述法律排除的保证人外，法律禁止某些财产抵押或质押的，其所有权人或有权处分人也不得为抵押人或出质人，如《物权法》第一百八十四条禁止土地所有权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用于抵押或质押，如果提供这些财产抵押或质押，抵押合同或质押合同则无效。
案例精析
1．父亲提供未成年儿子的房产抵押是否有效
◎案情简介
2013年5月8日，尤某因经营农副产品周转资金不足，向当地农商银行申请贷款15万元，尤某的好友陈某某愿意为尤某贷款提供房产抵押担保。次日，尤某与农商银行订立借款合同，约定贷款15万元，月利率为9.9‰，贷款到期为2013年11月8日；同日，陈某某以其子陈某在县城的一套商品房为尤某贷款提供抵押担保，并与农商银行订立了抵押合同，后到房地产管理处办理了登记，农商银行取得了该抵押房屋的他项权证，农商银行按约向尤某发放了15万元贷款。
贷款到期，尤某没有偿还贷款本息。农商银行向法院提起诉讼，请求判令被告尤某偿还贷款本息，被告尤某不履行债务的，依法拍卖、变卖陈某抵押商品房所得价款予以优先受偿。
陈某某辩称，自己与前妻离婚时，双方自愿将夫妻共有的在县城的商品房归儿子陈某所有，儿子归自己抚养，后将该房产过户登记在陈某的名下。儿子陈某出生于1998年12月1日，自己与原告农商银行订立抵押合同的时间为2013年11月8日，当时陈某未满15周岁，属于未成年人，自己拿未成年儿子的房产抵押无效。
◎法院判决
法院审理后，认定被告陈某某辩称属实，并认为陈某某提供未成年儿子的房产抵押无效，于是判决：1．被告尤某偿还原告农商银行贷款本息；2.原告农商银行与被告陈某某订立的房产抵押合同无效，驳回原告农商银行要求拍卖、变卖陈某抵押商品房所得价款予以优先受偿的诉讼请求；3．被告陈某某承担被告尤某未偿还原告农商银行贷款本息二分之一的赔偿责任。
◎律师评析
本案的争议焦点是，监护人提供未成年的被监护人的房产抵押是否有效问题。原告农商银行主张抵押有效，请求依法拍卖、变卖陈某抵押商品房所得价款予以优先受偿；被告陈某某主张监护人拿被监护的未成年人的房产抵押无效。
原告农商银行与被告陈某某订立的抵押合同虽系双方真实意思表示，且已办理房产抵押登记，抵押权已经设立，但所涉抵押物为被告陈某某儿子陈某的房产，且陈某当时未满15周岁，属于限制民事行为能力人。被告陈某某作为陈某的监护人，应当履行监护职责，保护被监护人的财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。被告陈某某以陈某的房屋作为抵押物，为被告尤某向原告农商银行贷款提供抵押担保，且与原告农商银行订立抵押合同，违反了《民法通则》和《未成年人保护法》的相关法律规定，属于无效的民事法律行为，因此，原告农商银行与被告陈某某订立的抵押合同属于无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。
被告陈某某提供未成年人陈某房产抵押，原告农商银行明知也予以接受，双方在造成抵押合同无效的后果中都存在过错。《物权法》第一百七十二条第二款规定：“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人都有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”
《担保法解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”据此规定，法院判决驳回原告农商银行要求拍卖、变卖陈某抵押商品房所得价款予以优先受偿的诉讼请求，同时判决被告陈某某承担被告尤某未偿还原告农商银行贷款本息二分之一的赔偿责任。
2．不具备法人资格的集团提供保证担保无效
◎案情简介
2011年4月2日，某某农副产品经贸公司因周转资金发生困难向农业银行申请贷款，某某农业集团愿意提供连带保证担保，农业银行同意发放担保贷款，于是，农副产品经贸公司与农业银行签订了《借款合同》约定：贷款50万元，期限为1年，月利率为6.3‰。当日，农业集团作为保证人与农业银行签订《保证合同》约定：保证方式为连带责任保证，保证期限为自《借款合同》约定的债务履行期间届满之日起两年。两个合同签订后的当日，农业银行按约发放贷款50万元。
借款期限届满后，农副产品经贸公司因经营亏损无力偿还贷款本息，农业银行多次催讨未果，遂于2012年5月6日向法院提起诉讼，请求判令农副产品经贸公司偿还贷款并支付利息，农业集团承担连带保证责任。
农业集团辩称，本集团系松散型组织，不具有企业法人资格，担保主体不成立，与农业银行签订《保证合同》无效，因此不承担连带保证责任，请求法院驳回原告农业银行要求本集团承担连带保证责任的诉讼请求。
◎法院判决
法院经审理认为，原告农业银行与被告农副产品经贸公司签订的《借款合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，被告农副产品经贸公司未按约定偿还贷款，属违约行为，应当承担偿还贷款本息及违约责任。被告农业集团未取得法人资格，与原告农业银行签订的《保证合同》无效。但被告农业集团明知自己系不具备法人资格的组织却为被告农副产品经贸公司提供连带责任保证，主观上具有过错，应当对原告农业银行因此所受的经济损失承担赔偿责任。于是法院判决：1．被告农副产品经贸公司偿还原告农业银行借款本金50万元及利息；2．驳回原告农业银行要求被告农业集团承担连带保证责任的诉讼请求；3．被告农业集团公司应对被告农副产品经贸公司不能偿还原告农业银行借款本息承担二分之一的赔偿责任。
◎律师评析
法人成立后就具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务。企业法人如果未取得法人资格就实施的民事行为是无效的民事行为，无效民事行为从行为开始起就没有法律约束力。
根据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企字[1998]第59号）第三条规定，企业集团是以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。涉案农业集团属于这种企业法人联合体，不具有企业法人资格，因此其与农业银行签订的《保证合同》属于无效合同，因此不承担连带保证责任。
但是，农业集团明知自己不具备法人资格而为被告农副产品经贸公司提供连带责任保证，农业银行应当知道农业集团不具有企业法人资格却接受其保证担保，双方都有过错，所以应当根据过错各自承担相应的民事责任。《担保法解释》第七条规定：“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。”本案《借款合同》有效，只是《保证合同》无效，所以应当适用这条规定处理赔偿责任问题。