第三节 房地产与房地产金融方面的观点

一 研究房地产推动城市经济发展

见《中国房地产经济研究》，河南人民出版社1991年出版。这是一项中国社会科学院重点现实经济研究项目，与杨重光合作完成，是在中国房地产业刚刚复苏的背景下较早出版的一部理论与实践相结合的专著。该书在掌握大量第一手资料的基础上，就房地产这一关系国计民生的大问题，进行了深入系统的研究与探讨，提出了自己的真知灼见。该专著从房地产经济理论概况、房地产产权关系、房地产开发、土地有偿使用、房地产形成与发展、房地产价格、房地产市场管理、房地产税收、房地产金融与房地产发展的关系等方面进行了深入的论证和分析，具有理论、学术和实践价值。是中国改革开放后较早出版的理论著作，对推动房地产业的发展与市场形成以及城市经济发展都起了非常积极的作用。

二 不能盲目地提倡房地产是支柱产业

见《中国房地产业的形成与发展》，《中国地产》1991年第7期。文章分析了改革十年房地产业复苏的现状，提出房地产支柱产业形成的三大标准：一是产值要在总产值中占有较大比重，约占到8%以上，二是在商品交易额中占有相当比重，三是要为政府财政收入提供较大份额。并预测了房地产快速发展的四大前景：①国民经济的快速发展，刺激了各个领域对房地产产品的需求；②有计划的商品经济思想的确立，尤其是土地使用权商品属性的确立为房地产市场培育奠定了基础；③住房制度改革推动了住房的商品化与市场化运行；④沿海地区的快速发展，提高了领导对房地产推动经济作用的认识。并提出盲目提倡支柱产业会导致泡沫的观点。这些预测与分析都被后来的实践证明是正确的。

三 房地产是先导性产业

见《论房地产与城市经济发展》，《城市经济》1992年第1期（创刊号）。文章在论述了房地产与城市经济的关系之后，提出“房地产是城市形成和发展的先导产业”的观点，先导产业主要体现在以下方面：①为城市经济发展创造外部环境，包括基础建设、公用设施、服务场所以及生产、生活的活动空间。②通过土地开发经营不仅为生产提供厂房，为商业提供经营场所，为居民提供居住条件，还为城市经济发展提供资金来源。如广州一年就为政府提供4.6亿元资金，并推动了土地的有偿使用。③房地产的复苏成为城市发展的基础，加快了工业化进程。④房地产是城市发展的动力。在改善城市环境条件、吸收外资的进入方面都起积极作用，各沿海开发区就证明了这一点。这些观点不仅被实践证明是正确的，对推动房地产业发展也起了促进作用。

四 理顺产权关系是房地产市场发展的条件

见《理顺产权关系 发展房地产业》，《不动产纵横》1993年第1期。此文是我国第一次房地产局部地区泡沫破灭后去海南调查后撰写的一篇论文。文章首先对房地产、房地产业、产权概念进行了理论界定。其次，分析了各个国家的产权制度，论证了我国产权特点，并提出“理顺产权关系是房地产市场健康发展的条件”的观点。指出：“我国产权关系不清导致的问题：一是产权不清，土地资产流失严重；二是产权关系模糊，经济关系不顺，使城市开发难以进行；三是房地产业发展和各项法规不配套，不仅海南比较突出，其他城市也存在这些问题，必须认真对待，并加以解决。”当时这些观点在国家土地局引起极大重视。

五 炒卖房地产有六大危害

见《论炒卖房地产的危害与对策》，《住宅与房地产》1993年第6期。此文是针对个别专家提倡“炒卖房地产无害”的言论而撰写的一篇论文。编辑部收到这篇论文很重视，在发表时特加编者按语。编者按：咱中国的事怕就怕变味。就说炒房地产吧，既然要搞市场经济，既然房地产要作为商品进入市场进行交换，那么，“炒”也就是题中应有之意了。张三卖给李四，李四卖给王五，愿打愿挨的事，不“炒”怎么交换，不“炒”哪有市场？国家似乎不必干预。但炒着炒着，那味就变了：工厂掌握着国家投资炒；商店拿着贷款炒；连银行也利用手中掌握的资金炒……“崽花爷钱不心疼”，炒来炒去，不把公家钱炒煳了那才是怪事哩。我国是一个公有制占主导地位的国家，在我们这样的国家，怎样保护公有财产？怎样不使之受侵蚀，不被某些个人和小团体“吃”成空架子？这确实是摆在我国面前越来越严峻、越来越回避不了的问题。

刘维新用具体事实批驳了“炒卖房地产无害论”的观点，并指出房地产投机的六大危害：一是炒卖地皮导致国有资产大量流失；二是囤积土地导致农民失业，大量土地浪费；三是使城市建设与发展受阻；四是抑制了国内住宅市场的正常发育；五是干扰了市场秩序的建立与完善；六是助长了腐败之风的蔓延。在此同时文章提出对策与建议：第一，对土地流转要附加条件，凡是未完成投资总额20%的不能转让土地使用权；第二，增加透明度，制止“走后门”，增强舆论监督；第三，尽快开征土地增值税；第四，强化房地产市场管理；第五，建立法规与严格执法。此文提出的建议大都被国家采纳，并在社会上引起争论。

六 国民经济是基础，房地产是经济发展的条件

见《中国房地产业发展的问题与对策》，《调查与研究》1993年第11期。文章介绍了改革开放以后房地产业复苏过程，并论证了房地产与经济发展的辩证关系，提出：“房地产业具有先导性，为经济发展与建设创造良好的投资环境和必要的条件，而经济的快速发展又带动了房地产业的发展，经济与房地产之间是一种相互依存、相互促进的关系。从本质上讲，国民经济是基础，房地产是经济发展的条件，本末不能倒置。一些城市不顾经济发展水平，一味追求房地产业的发展，可能在短期内形成虚假繁荣，但由于没有经济发展基础的支撑，迟早会衰退下来，会给经济造成巨大损失”。

本文还分析了房地产业发展中的问题和解决方案。该论文当时引起了关注，但由于地方政府将土地出让与房地产发展作为重要财源，其盲目性并未受到纠正。

七 房地产投资与投机有区别

见《区别投资与投机》，《中外房地产导报》1994年6月19日。此文是在个别专家提倡炒房卖房的背景下撰写的一篇评论文章。文章指出：投资与投机虽然都是以房地产流通获取利润，但两者是有区别的，一是目的不同，一个为保值而投入，一个为取巧而获高额利润；二是手段不同，一个是要进行再投入（修缮后出租），一个是不进行任何再投入待机出售，从中获利。文章认为对房地产投机者应严格限制和制约，否则会搅乱房地产市场，不能把房地产市场和股票市场相提并论，指出将房地产市场与股票市场等同起来是错误的。并指出：“房地产产品是一种特殊商品，住房的建设主要是满足居住需要，它具有社会功能，不能把房地产作为一种谋取个人利益的工具”。实践证明这些观点都是正确的。

八 房地产金融是房地产市场形成的动力

见《论房地产金融与经济发展的关系》，《中国房地产金融》1995年第1期。此文为1994年9月在新疆召开的全国房地产金融会议上的演讲稿。演讲后该文引起与会者的广泛关注与争论，经修改后重新发表。文章首先论证了房地产在经济发展过程中的地位和作用，然后阐述了房地产业与金融的关系，指出：“房地产业与其他产业一样，是从市场流通、分配到消费的整个再生产过程，也是系统的价值运动过程，每时每刻都离不开资金运动。由于房地产业具有生产周期长、占有资金量大、回报率高和风险大的特点，就更离不开金融上的支持和配合。因此房地产业与金融有着不可分割的密切关系。可以说，没有房地产金融就没有房地产业的繁荣与发展，房地产市场就无法形成。两者的关系是一种相互依存、互为条件、相互支撑、互相促进和共同发展的关系。这是由房地产业商品的特殊性与房地产金融的特征决定的。因为：①在市场经济条件下，货币信贷是交换的主要形式；②房地产资金运动的固定性和增值性，决定了它和金融机构的密切关系；③房地产业与金融的相互依存和共同发展的结果，必然导致房地产金融体系的形成，促进房地产金融市场发育。”

这些观点使人们提高了对房地产金融的认识，对促进金融业的发展起了积极作用，后来的实践证明是正确的。

九 房地产在经济发展中的作用不宜夸大

见《房地产业是支柱产业吗？》，《住宅与房地产》1994年第5期。1992年沿海地区出现了第二次圈地热，一年被圈掉耕地73万公顷，占掉大量耕地搞开发区和房地产，一些地方领导不切实际地大搞房地产，夸大房地产对地方经济发展的作用。在此背景下，刘维新撰写了这篇文章，指出：“房地产是先导产业，要和地方经济相适应，夸大其作用，盲目发展会导致土地资源和资金的浪费，也会给地方经济发展埋下隐患。”。1993年中央实行了“软着陆”的宏观调控，部分城市的房地产泡沫破灭，导致大量房地产积压和数不清的烂尾楼，尤其是海南、北海和惠州。实践证明，这些观点都是正确的。

十 房地产开发不能以损害农民利益为代价

见《论耕地保护与城市、房地产发展的关系》，《城市》1995年第1期。该文首先在理论上论证了房地产开发、耕地保护与城市发展的相互关系，并提出我国是一个人多地少、人地矛盾十分突出的国家，房地产开发不能以损害农民利益和保护耕地为代价，城市发展也不能摊煎饼式地向四周扩展，要以土地资源状况为依据，走“组团”发展模式。一个城市要有农副产品的支撑能力，房地产开发要与当地的人口、经济水平相适应，盲目地开发房地产会产生泡沫的观点。实践证明这些观点是正确的，但由于利益驱动并未在地方引起重视。

十一 盘活信贷资金、消化商品房积压是当务之急

见《关于盘活积压商品房与信贷资金的几点思考》，《北京房地产》1996年第4期。这是针对当时商品房积压过多（约1.3亿平方米），信贷资金不良率升高的情况撰写的一篇分析文章。当时房地产的发展，在宏观调控的背景下已进入低潮。文章提出“消化积压商品房、盘活信贷资金是当务之急”的观点，并提出将积压房转入“安居工程”的建议。这对推动盘活商品房积压、减少信贷资金风险起了推动作用。

十二 培育市场是房地产发展的前提

见《培育市场基础是房地产业发展的前提——也谈住宅建设成为新的经济增长点》，《经济改革与发展》1997年第1期。文章指出：市场经济是以法律为依据、以市场为基础的经济。任何产品如果没有市场，或者市场有效需求基础没有形成，就难以健康发展，也就很难成为国民经济新的增长点，这是市场条件下的基本规律。分析了市场形成过程中的矛盾与问题、市场基础形成的条件，并提出了对策与建议：一要把培育住宅消费市场放在首位；二是提高全体公民住宅消费的商品化意识，加快住房制度改革；三是强化税收杠杆的调控作用；四是依靠科技进步推动住房建设的现代化进程；五是物业管理要面向普通百姓，收费不能太高，做到公平合理，不能以赢利为目的。这些观点对推动住房制度改革，以及市场化形成起了非常积极的作用。不久国家就实行了住房分配的货币化，加速了房地产市场的形成。市场形成的实践验证了这些观点的预见性。

十三 增加个人信贷促进房地产市场发展

见《中国房地产业回顾、展望与“新机制”》，《中外房地产导报》1997年第4期。这是一篇特约的专稿。文章回顾了住房制度改革与房地产业复苏的历史进程，分析了房地产业发展的特征及态势，反映了房地产金融发展脉络。对房地产业发展前景做了预测，并提出：一要把培育市场基础作为重点。二是建立与完善住房消费信贷体系，以个人信贷促进市场形成。三要加大宣传力度，提高居民住房消费的商品意识。四是建立新机制，这种新机制表现如下：①住房建设与房改相结合一步到位；②住房生产与消费相结合，紧密衔接；③旧城改造与新区建设相结合，同步运转；④个人投资为主与单位补贴、政府资助相结合，并以金融个人信贷支持。这种新机制可概括为“四个结合，一步到位”的运行机制。此文的不少观点，被1998年国务院“23号文件”采纳。

十四 房与地可以分价

见《住宅的“房地分价”》，《中外房地产导报》1998年第10期。刘维新以前曾提出“土地实行年租制，将出让土地改为年租制可大大降低商品房成本”的观点，该观点引起很大的争论。针对当时的争论，刘维新再次提出“房地分价”的思考。文章指出：“现实中住宅就是房地分价”，或者说“有房价无地价”，如“房改房”、“安居房”（经济适用房）、合作建房、廉租房等都是房地分价的。只有土地出让形式建成的商品房才是房地价合一的。如将普通的商品房也实行房地分价，土地实行年租制，不仅可以降低房价，而且有利于二级房地产市场的形成。文章还分析了出让土地上的住宅与无地价住宅面临的问题。提出实行土地年租制，不仅有利于降低一次性支付商品房价格成本，而且有利于理顺产权关系，更有利于房地产二、三级市场培育的观点。

十五 廉租房不能市场化

见《“廉租房市场”的提法不妥》，《中外房地产导报》1999年第11期。国务院颁布“23号文件”，并实行住房货币化分配后，有些地方政府提出要把廉租房面对市场，提出“建立廉租房市场”，针对这种情况，刘维新发表文章提出：“廉租房是由政府面向城市居民最低收入者提供的住房社会保障，不是市场行为，也不能进行市场运作，它是地方政府所要承担的一种职责。从理论上讲，它不属于市场范围，所以建立廉租房市场的提法不妥。”在此之后再也没有人提“廉租房市场”了。

十六 分清商品房、经济适用房与廉租房的性质

见《地租、地价、产权与住宅市场运作》，《理论前沿》1999年第12期。文章首先论证了地租、地价和产权的概念，以及恢复地租的现实意义。在此基础上论证了地租、地价与产权的关系；最后分析和论证了地租与住宅市场的运作。指出：以划拨土地盖起来的住宅，不具备土地和房屋的全部产权，只取得房屋的产权，未取得土地使用权的产权，因此，不具备物权性质，不能直接进入市场；而以出让形式取得的土地开发的住房，获取土地70年的使用权，具有一定期限的产权（商品房），可以直接进入市场交易，也具有物权性质。随着住房制度的改革，尤其是实行货币分配之后，建设部提出住宅的三种类型，即商品房、经济适用房和廉租房。有人称为三种市场，这是不对的，划分市场只能是两种，即完全产权（70年）的商品房市场和非完全产权的准商品住宅市场，廉租房不能称市场，更不能进入市场。这些观点当时对提高人们对商品房市场运作的认识起了积极作用。从理论上划清了三者的界限。

十七 完善住房的配套政策刻不容缓

这是由国务院发展中心主任谢伏瞻主持的重点课题。政策配套部分是由刘维新执笔的分报告，该重点课题1992年12月通过国家鉴定后由中国经济出版社出版。后来此分报告收录在《新中国城市经济50年》第224页，由经济管理出版社2000年出版。该子课题分析论证了我国房地产及住宅发展的演变过程、发展特色、存在的主要问题，并对发展前景进行了预测，对存在的问题提出了解决的配套政策。如住宅的开发政策、住宅的市场政策、房地产的产权政策、住宅的价格政策、住宅的金融政策、住宅的中介政策等一系列政策。本文的政策建议多数被国家采纳，对房地产发展的预测也被实践证明是正确的。

十八 必须抑制房地产泡沫

见《房地产泡沫产生原因分析》，《中国土地》2003年第2期，此文是在房地产出现过热苗头、中央提出控制开发投资过热、一些城市商品房大量积压的背景下，针对房地产泡沫的出现撰写的一篇文章。该文不仅对房地产泡沫的形成进行了论证和分析，而且对其危险性以及对国民经济发展的影响进行了较深刻的论述与分析，并提出了抑制房地产泡沫的措施。此文发表后社会影响较大，被网络广泛传播。

十九 温哥华的经验可借鉴

见《温哥华土地利用规划、房地产开发特色与地税征收启示》，《中国房地产金融》2003年第11期。加拿大是北美洲的一个移民国家，温哥华又是世界著名的宜居城市，因此，各大洲的各民族都有人移居温哥华。刘维新利用三个月探亲的时间对温哥华土地利用规划与房地产开发特点进行了深入调查和研究，并撰写出近两万字的调查报告。报告指出：温哥华城市土地利用是“内紧外松”的模式，即市中心土地利用率高，建筑密度也高，而城市中心外延却非常宽松，容积率不足0.5；建筑是多元文化相依托的文态环境，如欧式建筑、亚式建筑（中国台湾和香港）、东南亚式等。特色鲜明，个性突出。研究报告最后还将其与我国城市管理和税收进行了比较，并提出改革建议，如物业税等。刘维新利用调查的资料，还在清华大学举办的市长培训班做过演讲，收效很好。

二十 开征物业税所需要的条件及对消费的影响

见《开征物业税提出的背景及对房地产开发与消费的影响》，《中国房地产金融》2004年第5期。党的十六届三中全会提出“适当时候调整地产税制，开征物业税”的设想。当时大家对什么是物业税，开征的目的与条件都认识不清。2004年3月《中国青年报》首先采访了刘维新，提出“开征物业税会不会提高居民收入”等问题。这说明不少人对物业税知之甚少。这篇论文就是在这样的背景下撰写的。文章较为系统地论证了物业税的概念、开征物业税需要的条件以及开征物业税对房地产开发及住宅消费的影响，在我国是较早系统论证物业税的文章，网络也进行了转载。该文对人们提高对物业税的认识，正确理解物业税的作用起了非常积极的作用。

二十一 宏观调控成效低是“四不到位”

见《宏观调控为何对降低房价没起作用》，《中国经济时报》2005年5月11日。这是应报社邀请撰写的一篇专稿。该文分析了宏观调控的重点是防止房地产开发过热，整顿土地市场秩序。采取的措施：一是控制土地供给总量；二是整顿开发区和市场，这对控制房地产开发过热起到了一定的作用。为什么对降低房价没起作用，反而越控越高呢？文章认为，高房价形成原因：一是市场结构扭曲，大户型过多，小户型商品房严重供不应求；二是房地产市场投资、投机购房占比例过大；三是地方政府以地生财，调控力度不足；四是管理不到位，即“四不到位”，是房价没有下降的主要原因。这是在广大群众普遍关注高房价背景下，对高房价进行的深入分析。此文得到网络广泛传播。

二十二 经济适用房需要制度创新

见《经济适用房政策要进行制度创新——日照经济适用房从“暗补到明补”改革的启示》，《中国建设报》2005年9月22日。山东日照市是我国对经济适用房从“暗补”到“明补”改革最早的一个城市。2005年9月日照市召开经济适用房改革现场会，特邀刘维新参加会议，这篇文章是他的发言稿摘要。刘维新肯定了日照市对经济适用房改革的经验，指出了需要进一步完善的问题。强调日照市改革对全国具有示范作用，指出：“目前经济适用房的运行模式，不进行制度创新是没有出路的，也是不能持久的。”此观点发表后被网络广泛转播。

二十三 经济适用房存在五大缺陷

见《对日照市经济适用房改革的理论分析》，《中国房地产金融》2005年第12期。该论文是对上一篇“制度创新”深入和进一步改革的分析。从理论上论证了日照市经济适用房改革的意义和作用，并分析和论证了现行经济适用房的制度缺陷。即五大缺陷：一是理论缺陷；二是市场运作缺陷；三是补贴方式缺陷（暗补开发商）；四是运作模式缺陷；五是肢解市场和产权模糊缺陷。这是我国首次从制度上论证“经济适用房”存在弊端的文章，此文引起社会广泛关注，也被网络长期转载。

二十四 “共有产权”是经济适用房的改革方向

见《共有产权：经济适用房制度创新研究》，《中国房地信息》2006年第8期。与陆玉龙合作。这是一份对经济适用房现状、问题、缺陷及改革趋势较为系统、深层次的研究报告。以此研究报告为基础，刘维新在江苏调查时，给时任江苏省委书记的李源潮同志写信，建议在江苏开展“经济适用房共有产权改革”试点，李源潮书记做了批示，肯定了“共有产权”的思路，并在江苏安排了四个城市试点。

该研究报告深入分析论证了现行经济适用房存在的弊端、改革的原则，论证了“共有产权”建立的方式以及资金筹措和循环发展的可行性。并指出：这是不损害农民利益并可持续发展的一种经济适用房模式，并可通过市场运作兼顾“经济适用房”的商品性与保障性的统一，是一种实现商品化与市场化比较理想的选择，后来江苏淮安“共有产权”实施情况在国务院发展中心的主持下，2010年4月在钓鱼台召开研讨会，得到与会专家的一致赞同。特邀刘维新参加此会，他在会上的发言被不少报刊刊登。

二十五 “共有产权”的建立要制度创新

见《“体制与机制的创新”是经济适用房改革的必然选择》，《中国房地产金融》2007年第2期。经济适用房改革，从日照市的“暗补”改为“明补”，即从补“砖头”到补“人头”的改革，再到江苏淮安市的“经济适用房共有产权”制度的建立与运行，实践证明这种改革是兼顾了各方面（农民与居民、中央与地方）利益，并得到广大老百姓拥护的改革，是具有生命力的。在此背景下，刘维新撰写了这篇论文，提出“共有产权”制度的建立，是经济适用房改革的必然选择的观点。尽管目前大家对共有产权还有不同的认识，但随着时间的推移，会被大多数人接受的，因为它体现了社会的公平与正义。

二十六 “退地潮”与“断供”是暂时现象

见《如何看待“退地潮”和“断供门”》，《楼市》2008年第9期。2007年中央采用严厉的调控政策后，少数城市出现退地现象，引起社会关注，在此背景下，《楼市》邀刘维新撰写了此文。他认为：退地潮是个别城市出现的个案，不会影响全局，是暂时的假象，用不着过多担心；现在房地产存量很大，不会引起“房荒”，目前的高房价是过度炒作的结果，脱离了实际需求，过早地进行“救市”，会引起新的房价上扬。在2008年9月份以后，由于美国次贷引起的金融危机，影响到我国的外贸，国家采取四万亿元的救市措施及缓解调控房价的政策，结果不到三个月房价就出现快速上扬，证明了本文的判断是正确的，也说明四万亿“救市”的措施是有缺陷的。

二十七 不能各行各业都来炒房地产

见《正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用》，《中国房地产金融》2009年第4期。尽管刘维新在20世纪末期曾多次指出“房地产是先导产业，不是基础产业，必须与区域经济发展协调”的观点，但是，由于房地产业的暴利刺激，导致各行各业都来搞房地产，加之个别地方政府将房地产业作为基础产业，炒卖严重，致使房价越控越高，泡沫越积越多。在此背景下，该文提出：“单靠房地产业国家是不能强盛的，必须依靠高科技产业、先进的制造业，要摆正房地产业在国民经济中的位置，正确认识它的作用，否则会给国民经济带来隐患。”此文发表不久，国务院国有资产监督管理委员会出台“限令非主业的国企退出房地产业的指令”。此文也被多家网络转载。随着时间的推移，大多数干部和群众认识到：摆正房地产业在国民经济中的位置是经济健康发展的基础和条件。

二十八 总结历史经验使房地产业健康发展

见《新中国成立60年来房地产业的制度变迁》，《中国房地信息》2009年第10期。本文系统论证和分析了新中国成立以来的住房制度演变及发展历程，论证了房地产业的消失与复苏的历史变革，指出存在的问题，提出今后发展的正确途径。

二十九 高房价形成原因分析

见《中国高房价的成因与破解对策》，《城市》2010年第4期。该文论证了形成高房价的四大成因，即：①市场结构不合理导致普通小户型商品房严重供不应求；②炒作过重，投资和投机占比过大；③地方“土地财政”的官商勾结推动“地王”频出；④住房的社会保障缺位以及经济适用房制度的缺陷。根据这四大成因提出建立与完善社保制度，建立“共有产权制度”的发展对策。此文已引起社会的广泛关注。

三十 房价越调控越高的原因是治标不治本

见《中国房地产市场宏观调控的回顾与展望》，《中国房地产金融》2010年第7期。该文系统地回顾了2004～2010年以来我国历次房地产宏观调控政策出台的背景，并分析了为什么历次政策成效不大的原因，指出：尽快建立与完善法规体系是根本出路。如“住房保障法”的建立才是标本兼治的办法，单靠行政干预不能从根本上解决问题，要从税收、金融“杠杆”上强化管理，以法治为根本，以强化管理为手段，宏观调控才能见效。该文在网上得到广泛传播并得到领导部门的关注，被摘录到中国社会科学院李慎明主编的文集。

三十一 建立中国特色社会主义住房供给保障体系是当务之急

见《中国住房制度的历史演变及住房保障体系的构建》，《学习与实践》2010年第9期。本成果是中国社会科学院老年基金资助的重点研究课题，原名为《中国特色社会主义住房社会保障体系研究》，发表时更名为《中国住房制度的历史演变及住房保障体系的构建》，只发表了研究报告的摘要。研究报告共有两万多字，报告指出了原社保的经济适用房的五大缺陷，提出：“建立特色社会主义住房保障供给体系的设想，即今后商品房市场从结构上讲，可分为两部分：一部分是高档商品房，100平方米以上，面向高收入者，这部分不得超过20%。另一部分是90平方米以下，小户型商品房和经济适用共有产权房，这部分应成为我国商品房市场的主体，要占到75%以上；廉租房占5%左右，由政府提供给最困难户，这样的市场结构才符合中国特色社会主义性质，改变专为富人用作炒作的商品房市场格局。”该研究报告还提出了社会保障房的资金来源及构建的具体措施。该研究报告在专家鉴定时得到好评，被称为：“该报告结构严谨、逻辑清晰、分析全面，既有较强的理论深度，又有很强的现实针对性，十分值得有关政府部门参考借鉴，是一个高质量的研究报告。”