5.1 我国当今的房地产众筹

作为一种新兴的融资模式，房地产众筹自2014年左右从国外被引入到国内，尽管还是个新兴事物，但是其发展势头表现良好，具有广阔的市场潜力。

如今我国房地产行业已经告别供不应求的“黄金时代”，已经进入到利润减薄、增速放缓、洗牌加快的“白银时代”。在此背景下，众筹在互联网上的快速发展，无疑为房地产行业转型升级提供了新出路。

房地产众筹始于2014年，2015年开始受到业内广泛关注，并被引用到行业的创新发展上。2014年9月22日，万科苏州公司联手搜房网推出国内首例房地产众筹项目。众筹房源市价为90万元，众筹目标金额只有54万元，每位投资者最低只需投资1000元就能参与众筹。完成众筹目标金额后，该众筹房源在搜房网上以6折起拍，参与竞拍对象仅限已众筹用户。2014年9月27日中午，万科众筹竞拍落下帷幕，最终成交价为77.5万元。

零壹研究院和中杰信德在2015年8月联合发布《互联网房产抵押周转贷报告》，统计显示，截至2015年7月底，我国正常运营的P2P借贷平台超过2100家，房产抵押周转贷平台14家，整体规模在15.4亿元左右。2014年7月，积木盒子上线房产周转贷，是最早开展这一业务的P2P借贷平台，随后百融网、贷贷网、小油菜理财、1818等平台也开始涉足，此类业务达到9.3亿元，占据了超过60%的比重。从业务成交额来看，整体交易规模在15.4亿元左右，积木盒子仅一年实现成交额9.3亿元左右，链家理财约1.9亿元，成立于2014年年底的1818平台约0.8亿元，平均年化投资收益率均在13%以上。该报告认为，互联网房产抵押周转贷款市场前景广阔，未来5年，其容量乐观估计在千亿元级别。

2015年5月29日，首届中国房地产众筹高峰论坛暨中国房地产众筹联盟成立仪式在上海金茂大厦成功举行（见图5.1）。由中国平安旗下国内最大房地产互联网金融平台——平安——以及绿地、万科、碧桂园、SOHO中国、万通、金地、绿城、融创、世贸、平安银行等十家一线房地产商共同发起的中国房地产众筹联盟正式宣告国内首个“房地产众筹联盟”的成立，联盟的目标是建立并维护房地产众筹生态；使命是颠覆自我、重塑行业、普惠大众；任务是信息共享、整合资源、监督规范。房地产众筹联盟成立以来既肩负着把中国的房地产众筹事业引入正轨的重任，又要面对指导房地产众筹业务的现实问题。

2016年3月18日，中国房地产众筹联盟联合中城联盟、平安好房主办的“2016第二届中国房地产众筹峰会”（见图5.2）在北京金茂万丽酒店成功举行。峰会对2015年房地产众筹的探索进行了盘点和分析，围绕“引导有效需求，促进供给侧改革，帮助企业去库存”等热点问题展开了一系列的探讨。另外，峰会也发布了2015年的房产众筹白皮书，并推出“投领计划”以广纳专业精英，对房地产众筹的创新实践进行规范。值得注意的是，中国房地产联盟联合零壹财经在峰会上正式发布的2015年度《中国房地产众筹白皮书》，提出房地产众筹作为一个诞生不到三年的新生事物，截至2015年年底，国内推出房地产众筹产品的平台数量已超过20家，累计募集资金20亿元，这证明房地产众筹在中国市场具有广阔前景，是值得房地产市场拓展的一个新兴蓝海，必将为推动中国房地产市场的发展注入新的活力。

冯仑作为中国房地产众筹联盟的轮值主席，对房地产众筹的发展前景和市场意义进行了展望与诠释。他在峰会上指出，前二十年，中国房地产发展模式比较简单，就是住宅开发销售，这一时期可以被视为是房地产行业的青春期，但是随着房地产众筹市场的出现，原有的发展模式发生了巨大变化。关于房地产众筹联盟，冯仑认为，该联盟要坚持专业性、公益性，同时一定要保证有效。所谓专业性就是不泛泛而论房地产，而是要聚焦在“众筹”二字上，借以来解决中低收入者的住房问题；另外他还强调该联盟不是以盈利为目的，而是旨在利用有效的社会资源和大家的力量来解决少数人的住房需求，意义深远。

2015年是我国互联网众筹快速发展和深刻变革的一年，随着众筹平台数量的大幅增加以及电商巨头、科技媒体、传统金融机构的强势发力，众筹行业整体规模急剧扩大，市场格局也发生了重大变化。

截至2015年年底，我国产品众筹累计筹款额超过30亿元，京东和淘宝双寡头合计占到70%～80%的市场份额，“二八”格局初露端倪。一些优秀的平台积极探索新模式或努力打造新的生活方式入口，重参与、重品味、重乐趣、重场景，而非仅仅重回报，这方面的平台例如开始众筹、追梦网等新型平台；有的众筹平台或向纵深方向发展，通过积极整合上下游产业链资源，提供除资金之外的人才、渠道、传播等多元化服务，最终创造和分享附加价值，这方面的平台以京东为代表。

在产品众筹浪潮中，房地产众筹异军突起，累计规模估计在20亿元左右，势头强劲。混营型平台整体表现惨淡，且数量有所减少；还有一些新型市场业态的众筹平台引起了行业关注，最为典型的当属阿里巴巴的“娱乐宝”以及追梦网等社交化众筹平台。

现阶段，国内房地产众筹主要分为营销型、理财型和建房型三类，都吸引了大量购房人和理财者的关注。在发展过程中，房地产众筹对现有模式不断进行调整和优化，并在全方位探索方面做了努力，并取得一些成果，受到业界的广泛关注。

2018年，预计更多的房地产机构将通过引入众筹等形式，有效降低传统房地产开发模式的财务成本和营销成本，最终为购房者带来力度较大的实惠，为开发商提供更好的便利，这也正是“互联网+金融+房地产”跨界结合的优势所在，值得进一步期待。

到底什么是房地产众筹呢？

如今很多产业发展都在追求“互联网+”模式，可以说房地产众筹是房地产行业继电商之后的对另一种全新营销方式的果断尝试。与电商不同，房地产众筹是指以私募方式向不特定的多数人募集资金，共同购买一栋、一宗、一套或多套房产，即投资人（或购房人）直接或间接共享标的房产的所有权和收益的购房模式。房地产众筹兼有筹资、筹客、筹智三大功能。中国的房地产众筹大多是房地产商在主推，主要借助房地产众筹平台进行运作，其目的侧重于营销推广。房地产商一方面想通过众筹方式适当拉低房价，另一方面也想借助互联网平台进行促销，以缓解新房囤积压力，回笼资金，为项目开发建设环节筹集资金，还可以为企业运营、销售、服务环节提供支持，丰富投资者的投资品种，使其在主动参与、高度知情的基础上增加投资收益。

房地产众筹模式中的实惠购房环节能够更大范围地吸引购房者的目光和参与兴趣，更大范围地形成传播力。此类模式的环节包括基金发起、大众跟投、房企担保、银行背书。能够有效降低房市风险，且收益也较高，对跟投人来说，也多了一种理财的渠道；同样，对基金和银行而言，也是有利可图的，这样就给众筹提供了一个平台，使其还可以收取一定的管理费。最大的受益者，除了跟投人就是房企了。在房地产市场比较低迷的情况下，资金的获取越来越困难，跟投人加入，可以提前融资用于开发，又可以锁定购房客户，还可以提升品牌效应，并降低投入的风险，这种模式起到一石四鸟的作用，效果不可小觑。

房地产众筹的发展与地方政府的政策密不可分，毕竟房地产是特殊行业，涉及的市场主体比较多，而且法律对房地产众筹也没有一个明确的规定，在这种情况下，国家政策的影响对于房地产众筹市场而言无疑具有重大影响。政策利好当然会促进房地产众筹市场的快速发展，但如果政策收紧，就会极大地影响房地产众筹的发展。例如，2016年4月12日，深圳互联网金融协会下发《深圳市互联网金融协会关于停止开展房地产众筹业务的通知》，要求全市各互联网金融企业全面停止开展房地产众筹业务，并进行自查自纠和业务清理工作。

深圳楼市暴涨之后，监管层也开始着力去杠杆。此前，深圳市政府办公厅就发布《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称意见）。意见中明确声明“严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。”深圳市互联网金融协会也表示，在“首付贷”排查过程中发现，近期深圳市部分房地产企业、房地产中介、众筹、P2P等机构和平台推出“众筹炒楼”房地产金融业务，即通过微信、互联网等平台筹集投资人资金，合伙购买房产。深圳市互联网金融协会认为，“众筹炒楼”不仅涉嫌非法集资，而且存在投资人资金被非法利用的风险，易引发“维权”事件，也涉嫌规避国家有关监管政策，让购买力不足或由于限购无法购房的人违规购买房产，增加了房价波动情况下的违约概率。