中文摘要

中国城市化的快速发展导致城市对土地的需求不断增加。但是，当前我国建设用地存在严重浪费、效率低下、局部短缺等现象，以及土地资源区域之间、城乡之间不能流动，建设用地的计划指标管理等诸多问题，这些现象集中表现为我国土地资源的空间配置不均衡。我国土地资源空间配置不均衡的主要原因在于土地没有实现资本化，没有实现市场的充分流动，同时土地的流动也没有与人口流动结合起来。土地资源空间配置不均衡的现象已经严重影响到我国城市化的进一步发展。本书从我国建设用地空间配置不均衡的现象出发，通过分析我国建设用地空间配置不合理的经济原因和制度原因，为我国解决城市发展中的土地问题提供一定思路。

本书首先对土地资本化和土地在经济、城市发展中的作用进行了回顾和分析，比较系统地总结了城市发展过程中土地变化的作用和动力机制；同时从空间经济学的角度分析了土地资源在城市聚集过程中的动力机制以及作用。传统经济学认为土地在城市发展和聚集中是一种离心力，土地的不可流动性阻碍城市的扩大和生产要素的聚集。但是，本文在“中心—外围”模型的基础上增加了土地要素的流动，从而扩展了城市聚集的动力机制，最终得出结论：土地作为一种资本，应该实现充分流动；通过资本化，土地能够成为城市发展的向心力，推动城乡之间生产者和消费者空间均衡的实现，并通过土地资本的流动起到促进城乡发展和完善城市体系的作用。

改革开放以来，我国城市发展取得了巨大的成就，突出表现为城市数量的不断增加、城市人口的快速上升和城市土地面积的不断扩展上。但是，随着我国城市化的进一步加速，未来城市发展对于土地的需求将会进一步加大，城市化带来的土地聚集效应逐步加强，因此应该给予城市发展足够的、合理的土地资源，加快城市发展的进程，提升城市聚集效应的发挥。但是目前我国建设用地存在两个问题，一是城乡之间建设用地空间配置不均衡，二是建设用地使用效率低下。而这些问题的根源在于我国现行的建设用地使用制度落后和不合理。改革开放以来，我国逐步建立了土地有偿使用制度，对于城市建设用地采取土地利用规划、城市建设用地管制和耕地占补平衡等政策。但是建设用地指标分配缺乏区域之间流动性的问题加剧了城市间土地资源的不均衡。

为了解决城市发展中的土地问题，我国很多地方政府积极探索，在现行土地政策之内，创造性地实行了多项土地使用制度改革，已经初步形成了有效调剂区域之间、城乡之间土地资源的区域性土地使用制度。其中，具有代表性的是重庆市的“地票”制度。但是，这些实验和改革还有很多缺陷和不足，主要表现为：建设用地流转依旧局限于区域内部，而没有扩大到全国；城乡之间建设用地流转没有考虑到农村劳动力的转移；建设用地流转还缺乏支持和交易平台；建设用地流转还缺少法律、法规的完善，存在很多设计上的问题；等等。

基于以上的研究，在土地资本化、土地发展权交易和“中心—外围”模型等理论基础上，本文提出解决我国建设用地问题的建议：建立全国范围内建设用地指标交易的市场机制，在市场化、资本化、全国化和流动性的原则下，结合人口的城市化，充分实现建设用地指标在城乡之间、区域之间的合理流动。

关键词：建设用地指标 土地资本化 聚集经济