第二章 文献综述

第一节 概念

一 土地

土地是一种自然产物，具有多重属性。

马克思、恩格斯认为“经济学上所说的土地是指未经人的协助而自然存在的一切劳动对象”。马歇尔认为土地是一切自然物和自然力量之和，他主要强调了土地的客观性。我国学者对土地概念的定义是：土地是位于地球表面一定范围之内的各种物质与相关空间，它是在自然因素、生态因素、经济因素综合作用下形成的，又在一定产权制度影响下，随社会生产力发展而做动态变化的自然历史综合体（赵延龙、莫俊文，2007）。

土地用函数可以表示为：L = F[（n, e1, e2）, s, t]

其中，L代表土地，n代表自然因素，e1代表生态因素，e2代表经济因素，s代表制度因素，t代表时间因素。

从以上的函数可以看出，土地的基本属性是自然性、生态特性、经济特性和社会特性。没有土地，“劳动过程就不能进行，或者不能完全进行”,“因为它给劳动者提供立足点，给他的过程提供活动场所”。本书主要分析土地的经济用途，因此侧重观察土地的经济特性。从经济学角度来看，土地是一种生产要素，土地与劳动力、资本、技术等一起构成生产过程。土地的经济特性主要包括：供给的稀缺性、用途的多样性、直接财富性和自然增值性。以上四种特性是研究土地的基本特征和出发点。“成功的土地利用是以对土地的特性认识为基础的”（伊利，1983）。

二 城市土地

城市土地一般是指城市规划区范围内的土地，包括房屋建筑用地、道路及交通设施用地、广场和各种公共设施用地、公园及绿化用地等。

我国城市土地属于国家所有，主要是为人们提供生产、生活的场所和空间。黄小晶认为城市土地的有用性主要是指它的承载能力。不同地段和区位的土地具有不同的地质和环境条件，那么土地的承载能力也就不同。

城市土地具有以下特征：第一，位置固定性。第二，差异性。第三，耐久性。第四，稀缺性。第五，区位效益性。第六，边际产出递减性。此外，城市土地也具有两种属性。一方面，城市土地是一种自然资源。这就要求政府对土地资源进行合理的规划和管理，防治浪费和闲置。另一方面，城市土地还是一种重要的资本。只有在市场经济条件下，才能够得到合理的配置，才能取得更好的经济效益。

在我国城市统计中，计算城市土地面积的标准有两种：一是城市建成区土地面积，二是城市市区土地面积。《中国统计年鉴》中规定：城市建成区是指城市市政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段，包括市区集中连片部分以及郊区中具有完善的公共设施的建设用地，并且与城市有着紧密联系的部分（如机场、污水处理厂、电台等）。城市市区则包括城区和郊区，也就是说城市市区的范围要比城市建成区大。由于我国城市建成区是城市的主要实体地区，因此本书以《中国统计年鉴》中规定的城市建成区土地面积来表示城市用地土地面积。

三 建设用地

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。主要包括城乡住宅、公共设施用地、工矿企业用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地是利用土地的承载能力或建筑空间，而不是以取得生物产品为主要目的的用地。

在我国，建设用地按照土地所有制的性质不同，可以分为农业建设用地和非农业建设用地；按照土地权属和建设内容的不同，又分为国家建设用地、乡镇建设用地、外商投资企业用地和其他建设用地；按照工程投资和用地规模不同，还可以分为大型建设项目用地、中型建设项目用地和小型建设项目用地。我国建设用地供给，还可以分为存量和增量两部分。增量部分，主要是通过农地转为建设用地实现的供应，即土地一级市场；存量部分即通过现有土地使用者之间的交易实现的供应，即二级市场。其中，新增建设用地为规划期间农用地和未利用地转为建设用地的量；建设用地净增量为规划期间农用地和未利用地转为建设用地的量减去规划期间建设用地变为农用地和未利用地的量。

我国实施城市规划时在城市建设范围内建设占用土地的一般程序为：①市、县级人民政府按照土地利用年度计划制定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，然后分级上报给有批准权的人民政府；②有批准权的人民政府土地主管部门对于农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，然后报给有批准权的人民政府批准；③相关方案经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府组织实施，按照具体项目分别供地。

四 土地资本与土地资本化

关于土地资本有两种解释。狭义的土地资本以马克思的解释为代表。马克思指出“对已经变成生产资料的土地进行新的投资，也就是在不增加土地的物质（即土地面积）的情况下增加资本”。由此可以看出，狭义的土地资本只是指凝结在土地上的劳动价值部分，将已经开发的土地分为土地物质和土地资本，认为凝结在土地物质上的资本是土地资本。土地资本既有价值形态也有实物形态，实物形态就是土地固定资产。广义的土地资本，不区分土地物质和土地资本，土地能够在流转中实现增值并给所有者带来预期收益就是土地资本。本文研究的土地资本是指城市化进程中的土地，不仅是人类劳动投入部分，也包括狭义的土地物质和土地资本。因此，只要能够通过流转带来增值的土地就是土地资本，即所谓的广义的土地资本。

土地资本化的含义最早见于赫尔南多·德·索托的《资本的秘密》，这本书第一次阐释了资产与资本转化的思想。何晓星、王守军认为，资本是运动的并且在运动中不断改变形式，而且随着运动而不断增值；土地资本化就是土地资源转变成可以运动并增值的土地资本的过程；资源和资本的区别在于，资源是静态的，是不能增值的，资源只有通过不断运动、改变形式，才能实现增值，这就是资源资本化的过程。刘永湘、杨继瑞分析了我国城市土地资本化的现状和历史，认为城市土地资本化就是按照土地所有权和土地使用权相分离的原则，将城市土地资产市场转化为资本，实质上是土地使用权流动的市场化。李双海认为土地资产在土地市场中流转并实现增值就是土地资本化。也有学者指出在我国土地所有制情况下，土地资本化主要是指土地使用权的资本化。

改革开放之前，我国的土地都是作为自然资源和资产而存在，城市土地归国家所有，实行无偿、无期限、无流动的使用，占用土地的企业不需要向国家交纳租金；农村土地属于集体所有，统一取消了地租，实行的是土地的统一管理和分配。改革开放以后，我国对土地产权制度和使用制度进行了改革。农村实行了家庭联产承包责任制，将集体土地的所有权和使用权分离；在城市开始对国有土地实行有偿使用，并实行土地使用的市场流转和转让。这些都是土地资本化的具体形式，是逐渐唤醒“沉睡资本”的必要步骤。