第一部分 房地产企业会计

第一章 房地产企业建账与会计科目的设置

老A：小Q，工作环境还适应吧？

小Q：可以，我觉得挺好的。

老A：那就好，你以前虽然在制造行业做过会计，但房地产企业的会计与其他行业是有很大差别的。所以，你要是想在这个行业做下去得静下心来学这个行业内的知识。

小Q：嗯，我愿意好好学习，这是一个很有吸引力的行业，请您给我指导吧。

老A：我会给你提供相应的资料，并给你提供学习指引，你要有目标地去学习。

小Q：好的，那就谢谢您啦！

房地产企业建账与会计科目的设置学习指引见表1-1。

注：小Q是指刚进入房地产公司的会计，老A则指房地产公司财务部的主管。

第一节 房地产企业建账

房地产企业应该执行《房地产开发企业会计制度》。建账必须按照《中华人民共和国会计法》（以下简称《会计法》）和《房地产开发企业会计制度》的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。

一、设置总账

总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料，总分类账通常要开设30～50个账户，分类反映会计信息。

总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。具体账页格式见表1-2。

二、设置明细账

明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户，以更详细地反映会计数据。

每一个房地产开发企业，至少要设置二三十本明细账，以对总账账户的内容进行更详细地记录和反映。

明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行更详细地记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3~表1-5。

表1-4的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。

表1-4、表1-5的明细账属于“多栏式明细账”。

三、设置日记账

日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“库存现金日记账”和“银行存款日记账”。

“库存现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。

四、设置备查账簿

备查账簿是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。

1. 根据需要设置

备查账簿应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。并不是每个企业都要设置备查账簿，而应根据管理的需要来确定，但是对于会计制度规定必须设置备查账簿的科目如“应收票据”“应付票据”等，必须按照会计制度的规定设置备查账簿。

（1）应收票据备查账簿。房地产企业应当设置“应收票据备查账簿”（见表1-6），逐笔登记商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料。商业汇票到期结清票款或退票后，在备查账簿中应予注销。

（2）应付票据备查账簿。应付票据是指企业在商品购销活动和对工程价款进行结算因采用商业汇票结算方式而发生的，由出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者票据的持票人的凭据，它包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。房地产企业应设置应付票据备查账簿，逐笔登记应付票据的种类、收款单位、交易合同号、票据号码、出票日期、到期日期、开票金额、保证金、汇票余额、是否注销等。见表1-7。

2. 备查账簿的格式

备查账簿的格式由企业自行确定。备查账簿没有固定的格式，与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系，其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定。

3. 备查账簿的外表形式

备查账簿的外表形式一般采用活页式。为使用方便，备查账一般采用活页式账簿，与明细账一样，为保证账簿的安全、完整，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管，以防账页丢失。

第二节 会计科目设置

为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须设置相应的会计科目，并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。

房地产开发企业会计科目分为五大类。

一、资产类科目

资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”“周转房”这两个科目是房地产开发企业特设置的科目，其他科目是各类企业通用的会计科目。表1-8是某房地产企业的资产类科目。

二、负债类科目

负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。表1-9是某房地产企业的负责类科目。

三、所有者权益类

所有者权益类科目是用来核算各项所有者权益增减变化的科目，这些科目也是各类企业通用的会计科目，表1-10是某房地产企业的所有者权益类科目。

四、成本类科目

成本类科目有三个，即：“开发成本”“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“施工间接费用”“工程结算”和“机械作业”等科目。表1-11是某房地产企业的成本类科目。

五、损益类科目

损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入“本年利润”账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目，表1-12是某房地产企业的损益类科目，表1-13是期间费用明细科目设置及核算内容。