前言
商业地产开发为什么要做商圈研究
商业地产开发过程涉及开发者、经营者、商家、消费者等多重参与主体。对其开发过程的研究也是多面的，既可以从开发端来阐释商业地产的操作流程，也可以从消费端来诠释商业运营的优劣，更可以从城市商业发展的角度来关注商业地产的兴衰成败。其中，商圈研究则是其中非常关键的着力点。
什么是商圈研究
商圈研究是指运用科学的市场调研方法，通过对商圈的交通情况、区位属性、目标客群、商业环境等因素进行调研，并对商圈的形成历史、发展环境、特色、影响力及竞争力等做专业分析，从而实现对规模型商业集中区的完整研究，并通过对城市内典型商圈的研读来实现对整个城市商业链的认知。
商圈研究的本质既是研究区域，又是研究城市；既是研究商业，又是研究地产；既是研究项目，又是研究消费者。其研究结果对于城市商业规划、地产开发、商业经营、品牌进驻、消费指引等均具有指导意义。
归纳来说，商圈研究将带来以下四大价值：城市认知的基础、项目开发定位的前提、招商实施的核心要素、稳定经营的保障。
价值一.城市商业认知的基础
从狭义上说，城市的发展、经营、升级过程就是将土地资源快速甚至超支兑现、升值、变换成财力资源的过程。
城市经营的目的是提高城市自身整体价值，通过高效的土地利用和资源整合促进城市的可持续发展，其发展重点之一就是城市商圈总体规划与建设。
图：城市商业认知的基础
首先，商圈是构成城市商业的核心。不同商圈在不同层面上推动着城市第三产业、新兴产业和现代服务业的发展。
其次，商圈的规划与定位不仅仅是商业布局的问题，还关系到城市的产业走向、就业格局、发展轴向等问题。因此，商圈研究的首要价值就是能够以点带面，通过对商圈的认知来了解整个城市的发展格局、商业脉络。
最后，商圈是城市重要资源的浓缩，聚集包括房地产业、零售业、娱乐业、旅游业、餐饮业、交通业等多种关联资源。优质的商圈能够吸引各种产业的投资，激活区域的经济发展，进而带动整个城市的经济走向。
商圈之间对市场的分割和占有在很大程度上决定了城市产业的竞争和布局。从结果导向出发，梳理商圈价值能够高效地进行城市资源整合，平衡城市发展，促进城市产业及商业的良性竞争格局，提升整个城市商业的运作效益。
价值二.项目开发定位的前提
商业项目开发定位涵盖了商业主题定位、产品定位、市场功能定位、目标客户群定位等多重内容，是项目操盘的核心，也是项目必须首要解决的问题。鉴于商业项目的群聚效应及规模效益，研究项目生存环境尤为重要，这其实是指向了城市商圈研究。
依据商圈所处的发展过程及发展条件，商业项目将进行匹配性定位。如，在商圈形成初期，商业项目定位以引领和集聚为主，当务之急是实现商业人气集聚；在商圈已具有一定基础之后，需要标杆型项目出现，这个标杆项目可以是规模的标杆，也可以是档次的标杆或是特色的标杆；待到商圈进入稳定成熟阶段后，新入驻的商业项目则多以补缺的形式出现，填补商圈中尚未被满足的消费空白，或对先前的业态、品牌、经营等进行优化升级。
总之，商业项目定位之前，甚至早在项目开发选址之前，就应当深度研究城市商圈，客观分析各个商圈所处的发展阶段及目前的竞争态势，了解商圈内部商业环境、未来可能的竞争对手、区域消费者需求等，再与企业自身资源及发展优势进行匹配，寻求最合理的项目定位方向。
价值三.招商实施的核心要素
商业地产项目定位是否具有落地可行性，其关键是招商实施的可行性。招商是商业地产收益的实现形式，直接决定项目的成败和市场价值。招商的前置条件就是基于对商业市场、品牌市场、商业环境的详细研究。这些研究的核心之一就是商圈研究。
图：品牌招商实施的核心
①通过商圈研究，企业或项目掌握了招商策划程序所需的各方面资料。一个商业项目在确定商业地产的经营业态后，接下来要确定招商的目标对象。
②研究商圈能让我们在商圈中锁定利润最大的区域来确定符合项目实际的招商对象，从而形成不同风格的方案策略，避免盲目跟风。
③商圈研究可以使商业地产开发商选择更具针对性和可靠性的招商策略方案，以便在和招商目标对象进行谈判时提供充分、翔实、令人信服的第一手资料。
各企业在商圈内会产生不同的作用反响。大部分开发商在招商方面缺乏系统全面的理论依据，在进行项目招商定位时容易陷入困局。因此，招商前进行商圈研究有助于提高定位的准确性。通过商圈研究可以把握该范围内居民的消费能力，对商圈内企业的竞争力有一个明确的认识，从而确定未来引进商家的类型、档次及经营模式。
价值四.保障稳定经营
经营是根据企业资源状况和所处市场竞争环境，对企业长期发展进行战略性规划和部署，制定企业远景目标和方针的战略层次活动。
企业经营主要解决三个问题：企业发展方向、企业发展战略、企业发展具有全局性和长远性。经营的本质是创造，经营就是从无到有、从小到大、从不发展到发展、从不安定到安定的创造过程。要实现稳定经营，就需要掌握企业发展的内在因素和外在因素。具体到商业物业经营方面，我们可以从以下两方面更形象地看到商圈研究对企业稳定经营的作用。
作用1.指导商业物业销售策略的制定
明确投资者投资动机后，要根据目标客户市场的特点制定销售策略。
一般投资者投资动机有三种：
图：投资者的三种投资动机
①自己经营获利。对于分散独立经营的商铺，有实力的投资者多会采取自己购买铺位经营的方式进驻；
②出租商铺获得租金收益。绝大部分的商铺投资者都希望出租自己购买的铺位，来获取稳定的租金，这种投资因风险较小而备受投资者的青睐；
③炒作商铺转让获利。有些专业商铺投资者，将商铺买卖当作短期投资活动，在一些黄金地段购买有升值潜力的商铺，待行情好转手获得差价。对商圈内目标投资者的投资意愿进行调查分析研究，再结合商业地产自身的特点，可确定该商业物业的销售方式：全部分割出售、部分出租部分出售、全部出租、出售返租。
作用2.指导商业物业销售价格的制定
商业物业的销售价格由以下四个方面确定：
①商业物业自身的品质、质量和定位；
②区域内同类商业物业的销售均价；
③未来一定时间内该商业物业的增值能力；
④投资者愿为该商业物业支付的平均价格。
因此，制定商业物业销售价格时，必须先进行商圈研究，分析研究同类商业物业或竞争者的销售价格和租金，并了解投资者愿意为本项目支付的价格。通过分析本项目与竞争项目的优劣势来制定合理的价格策略。