三、深圳市级商圈详解
东门商圈 ——深圳商业经典名片
（1）商圈历史和范围
东门商圈北起立新路，南至深南路，东到东门中路，西至新园路，总占地面积约25公顷，由东门老街演变而成。商圈历史悠久，以纵横交错商业步行街为主，几大百货镶嵌其中，东门商圈时尚、潮流且经久不衰，是本地居民和外地游客游览购物的首选，也是港人在深圳消费的首选区域。在深圳，有“没到东门老街，就不算来过深圳”之说。
东门老街的历史能够追溯到300多年前，它一向是深圳的商业旺区。
东门商圈的形成、繁华和发展，始于东门步行街的改革，改制后东门商业步行街区由12条步行街相连，是深圳运营种类最为齐备的商业区，吸引了大量购物型顾客。经过改造的东门商业街已成为集购物、休闲和旅游观光于一体的新型步行街。街区内不仅有茂业百货、天虹商场等大型百货商场，还有各种形式的专卖店等，汇聚了40 余个商业大厦和千余间商铺，新“东门”作为中国18条重要商街位列其中。己投入使用的商业零售面积达50万平方米，是深圳规模最大、商铺最密集的商业旺区。
东门商圈由3个大型商业及3大区域组成，而服饰批零为主的C区域占据主导位置；太阳百货、天虹商场、茂业百货是东门商圈的铁三角，对东门发展起有效的提拉作用。
三个区的业态分布如下：A区域是东门核心区域，汇集多个服装批零商场，以白马系列服装批零为主，同样还有各类风味小吃、美容美发等业态；B区域是东门商圈的宴会型餐饮汇集点，兼顾部分配套型的业态，如便利店、银行等；C区域主要以专业市场为主，如五金铺、窗帘布料、厨具批发市场等。
图：东门商圈3大区域分布
表：东门商圈3大区域信息一览
（2）重点项目
东门商业步行街为全国面积最大的商业步行街，占地面积超过17万平方米，总建筑面积65万平方米，其中商业经营面积约50万平方米，28栋现代化大型商厦分布在15条主要街道上。
作为一个综合性商圈，东门商圈业态颇为丰富，主要类别包括：百货零售、服装批发、电器零售、服装零售、工艺品批发、纺织品批发等多种业态。也正是这众多的业态，东门商圈才吸引着各种人群在这里汇聚、流连、消费。
图：东门商圈主要商业项目分布
表：东门商圈主要商业项目一览
图：东门商圈商业项目体量分布（万平方米）
东门商圈临街商铺主要由6条商业街组成，以服装批零为主，整体经营情况相对良好。
图：东门商圈主要商业街分布
表：东门商圈主要商业街一览
（3）业态及品牌
低档服装批发零售是东门核心业态，内部竞争激烈。中高档、高档的服饰占比约为15%；中档的占比约为25%；中低档、低档的以批发为主的占比为60%，其中以零售为主的占比约为30%。
图：东门商圈品牌档次分布
表：东门商圈重点商业项目品牌构成
（4）消费人群
18～25岁群体是东门主力消费人群，占总消费人数的一半。此外，18岁及以下、25～30岁区间分别占比13%和26%，30岁以上群体仅占13%。整体而言，东门消费群体趋年轻化，外来年轻务工群体、本地年轻群体及刚毕业不久的社会新生力量是东门的主要消费人群。
图：东门商圈消费人群分布
（5）市场表现
租金水平
目前，东门商圈的商铺交易比较活跃，需求很大。沿街商铺售价已上涨至12万～15万元/平方米，九龙城、中威二楼的铺位平均售价在6万元/平方米左右，有的铺位地段稍微优越的已卖到8万～10万元/平方米。
租赁铺位视地段不同而差别很大，整体租金范围大约在17～60元/(平方米·天)。
表：东门商圈重点区域租金情况（2014年）
客流规模及营业额
东门商圈平均日客流量达60万人次，双休日客流量达70万人次，节假日客流量达上百万人次，年营业额达80亿元。东门商业步行街目前平均日客流量达30万人次，节假日日客流量达50万人次，年营业额达45亿元。
图：东门商圈客流规模（万人）（2014年）
（6）东门商圈点评
东门商圈虽然身为深圳传统的商业中心，但是近年来，随着华强北商圈档次的不断提高，东门“商业老大”的地位已经失去。在商业表现上，东门商圈有以下三个特点。
商业业态齐全、档次适中
与中高档定位的国贸及华强北商圈不同，东门定位中档、中低档，寻求自身合理的生存空间，在竞争激烈的城市商业中保有一席之地。
商业单体规模小，缺少商业集聚
东门商业由众多小型集中式商业组成，单个商业体规模小，业态单一，各个商业体间缺乏联系，导致消费群难以共享。部分商业通过地下部分及空中连廊实现连通，但由于规划布局及业态难以统一，效果有限。
未来以主题商业为主要发展趋势，商业发展潜力空间巨大
东门未来发展将以主题型商业及综合商业为主，经过渐进式的淘汰升级后，商圈的整体形象将有进一步提升。作为深圳最悠久的城市商业区，东门仍旧具有不可替代的消费吸引力。
华强北商圈——华南电子市场龙头
（1）商圈范围和历史
华强北商圈东起上步路，西到华富路，南至深南中路，北抵红荔路。其南北长约930米，东西宽1560米，占地面积约1.6平方公里，消费辐射力达到深圳全市乃至整个珠三角区域，同时在全国范围内也有较高的知名度和影响力。
1986年，深圳市人民政府、广东省和电子工业部以省市所属的电子企业和部属电子企业为基础，吸收其他部门所属电子企业参加，组建深圳电子集团公司。1988年1月，深圳电子集团公司正式更名为赛格电子集团。1988年3月28日，成立了赛格电子配套市场，当时由来自深圳本地和内地的160多家厂商以及10家港商，以自营自销、联营代销的方式经营。此时形成了华强北的雏形，上步工业区也从一个工厂区变成了一个国内举足轻重的电子元器件交易市场。
华强北商圈发展经历了四个阶段的演变：
第一阶段： 1988～1998年。从赛格电子配套市场创建到华强电子世界开业。
第二阶段：1998～2005年。以赛格广场落成、赛格电子市场搬迁为契机，华强电子世界利用华强集团厂房进行改造，市场招商获得巨大成功。
第三阶段：2005～2009年。2006年，开业5年、以Shopping Mall模式迅速扩张、在全国产生巨大影响的铜锣湾在华强北的总店歇业，其物业由京基地产收购，开办龙胜手机批发市场；同年，6万平方米的高科德数码城呼之欲出，华强北商圈开始初具规模。
第四阶段：2009年以后。随着电子信息产业内部结构的调整，软件产业和信息服务开始成为主导，其产值比重日益高于硬件制造业，华强北商圈也迎来了大量软件产业、方案制造商、产品设计公司等，至此形成了具有软件开发、产品设计、产品封装、产品分销等完整电子产业链的大规模专业型商圈。
（2）商圈内重点项目
目前，华强北商业总营业面积约80万平方米，以百货和商业街为主，专业市场占据半壁江山。知名商业项目包括深圳茂业百货、天虹商场鼎城国际店、紫荆城等，以及多个电子专业市场。
图：2014年华强北商圈商业形态分布
图：华强北商圈主要商业项目分布
图：华强北商圈商业项目体量分布（万平方米）
表：华强北商圈主要商业项目一览
虽然拥有较丰富的购物中心及百货，电子专业市场仍旧是华强北商圈的显著符号，这里是国内电子产品流通的主要枢纽，也是手机批发零售业的翘楚。重点电子专业商城如下。
表：华强北商圈重点专业商城一览
（3）业态及品牌
华强北商圈零售业态占比最高为80%，其中多是电子市场，品牌档次整体属于中高档，高于东门商圈，国际一线品牌占比低，是我国和世界范围最有影响力的电脑硬件、电子元件市场。
表：华强北商圈重点商业项目业态业种组合
图：华强北商圈商业业态构成
图：华强北商圈品牌档次分布
表：华强北商圈重点商业项目品牌构成
（4）市场表现
租金水平
目前，华强北商圈商户经营情况相对稳定，转租率较低，租金呈逐年稳步上升趋势。
表：华强北商圈2014年租金水平
客流规模及特征
从商圈总人流来看，商圈内拥有50多万居住人口，以及10多万工薪族及白领。华强北商圈的消费群体构成十分清晰，大部分是35岁以下的年轻消费者，主要为深圳白领。消费群体中女性消费者所占比例明显高于男性。女人世界日均客流量达2万人次，节假日可达5万人次。
图：华强北商圈消费人群构成
商圈交通四通八达，平均日客流量达50万人次。从交通工具所带来的客流来看，坐公共交通工具到华强北的客流约42.1万人次；乘地铁的日均人流量从19.7万人次增至21.1万人次；公交日均人流量从23万人次降至21万人次。
图：华强北商圈消费人群性别比例
营业额
到2012年底，华强北电子专业市场已发展到17家，总营业面积已发展到36万平方米以上（不包括规模较小的专业市场）。日客流量近百万人次，电子类产品年销售额1500亿元以上，从业人员近25万人。
表：华强北商圈电子类产品销售额
（5）新商业项目及未来供应
汉国城市商业中心目前正在建设中。项目位于福田区福明路，深南大道与华富路交叉口的西南角，北侧为深南大道，东侧为福明路，西侧为福田人民医院，南侧为嘉汇新城。
表：华强北商圈新商业项目及未来供应
项目为一幢超高层商业性办公、商务公寓中心综合楼，建设用地7844.9平方米，由一栋75层塔楼、一个6层的商业裙房和5层地下室三部分组成。
（6）华强北商圈点评
华强北商业区是目前深圳最有活力的工薪白领商业区。时至今日，华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。
商圈业态之间已经形成良性循环效应
华强北原本规划为工业区，进入90年代以后，随着深圳经济发展中心逐渐西移，区域内电子等专业市场的发展，吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集，进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展，形成非常良性的循环效应。
商圈内的设施现代化程度欠缺
华强北商业区是在原有工业区基础上自发形成的。现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成，加上片区的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的，因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来交通、商业区商业网点布局不合理，业态发展不平衡等一系列问题。
未来发展需要重点管理业态布局
华强北未来的发展趋势将着重进行合理的业态布局调整，形成专业街区以及街区内特色街，使华强北商业区形成条块分明、点线面结合的鲜明商圈形象，既可以更大地满足顾客的购物需求，又能令目前华强北秩序混乱、人车争道等情况得到改善，使华强北商圈综合竞争力得以大幅度提升。
南山商圈 ——城市中的“白富美”
（1）商圈范围及发展历史
南山商圈是深圳市区内起步较晚却发展最快、发展空间最大的商圈，特别是2002年以来，其发展速度可以用“突飞猛进”四个字来形容。目前，南山商圈已成为深圳商业发展的又一重心。南山区的后海、前海、蛇口片区是高素质人才的生活基地，居住人口多为罗湖、福田上班一族 。
蛇口聚集了深圳大部分外籍人士，社区国际化氛围浓厚，具有较高的消费能力。目前已形成南山商业文化中心区、南油蛇口商圈与南头商圈稳固的商业三角形。
图：南山商圈特色资源分布
深圳野生动物园
欢乐谷
南山商业文化中心区东连滨海大道，南接后海住宅片区，西依南油大道，北望深圳大学；总用地面积151万平方米，规划总建筑面积为243万平方米，办公建筑面积为44万平方米，商业建筑面积约35万平方米。形成以海雅百货为中心，后海天虹、保利文化广场、海岸城等为两翼的商业格局，成为辐射深圳西部及周边地区的新兴滨海商圈，成为南山商圈中的热点区域。
南油蛇口商圈以沃尔玛、集美堂为核心，是深圳颇具盛名的蛇口消费片区的“后勤部”。
南头商圈以学府路一带的家乐福、人人乐、天虹、沃尔玛社区店为核心，是南山最早的传统商业街，具有浓郁的商业氛围。
（2）重点项目
随着集中式商业的发展，南山商圈的商业格局已初具规模。商圈内业态组合完善，模式先进，购物环境优美。
商圈内现有大型商业设施的总面积约60万平方米，以购物中心为主，占比78%。代表性商业项目主要有海雅购百货、海岸城、保利文化广场、茂业百货、信和春天百货、等。
图：南山商圈主要商业项目分布
图：南山商圈商业形态构成
表：南山商圈重点项目一览表
图：南山商圈商业项目体量分布
（3）业态及品牌
南山商圈业态组合
商圈内业态组合完整，以零售、餐饮、娱乐、文化等业态为主。
商圈项目总体的开业时间较近，其业态配比也更加偏重餐饮及休闲娱乐的功能。
表：南山商圈核心项目业态配比
南山商圈内商业定位
南山商圈内商业定位为中高档，面对的消费群都是全市范围内的中高档收入者和深港旅游人士以及国内外游客。商圈坚持走时尚路线，各个商业体内潮流品牌云集、时尚商家汇聚，与这里的湾区滨海氛围、休闲生活气质相配合，使得这里成为深圳时尚指数最高的片区之一，也为深圳人带来更多的时尚生活体验。
图：南山商圈品牌档次分布
表：南山商圈重点商业项目品牌构成
（4）市场表现
租金水平（首层）
南山商圈的逐渐成熟，给附近居民带来便利，也带动了周边地区的经济发展。其中最直接的体现便是这一商圈的房价及租金都出现大幅上涨。目前，这里商铺的售价，动辄几万元甚至几十万元每平方米，部分商铺的总价更是要价近亿元。
2014年，街铺的平均租金为10～25元/(平方米·天)，商业项目内部一层平均租金为7～20元/(平方米·天)。
图：南山商圈消费人群分布图
客流规模及营业额
南山商圈以购物和旅游观光为主要发展方向，吸引了国内外各个年龄段的消费人群，18岁以下的占到35%，18～25岁的占到14%，25～40岁的占到37%，40岁以上的占到14%。
营业额及坪效额
海岸城2013年营业额为20亿元， 位居深圳购物中心排行榜第三位，增长率为17.6%，年商业坪效达到12,500元。
表：南山商圈营业额及坪效
（5）新商业项目及未来供应
表：南山商圈新商业项目及未来供应
（6）南山商圈点评
目前，南山商圈尽管初具规模，但也还只是发展的初级阶段，未来的发展空间还很大。
自然人文条件优势明显
南山商圈从建设设计以及自然人文风情来看，给消费者带来的购物体验和娱乐消遣环境都是其他商圈暂时无法比拟的；而丰富的产品链条，是南山商圈相较于其他商圈最大的优势所在。
南山商圈有望成为深圳的“中环”
目前，南山正在推进“三点一线一中心”的商业发展战略。其中，“三点”为后海金融商务中心区、前海物流商务中心区及海上世界国际商务中心区；“一线”为滨海大道金融、商务、总部经济黄金线；“一中心”是南油购物中心。后海中心定位为第三金融区和超级总部聚集地，将构建一个辐射珠三角的综合性区域金融服务中心，成为深圳未来的“中环”，前海片区是深港合作的核心地带，被称为深圳未来的“曼哈顿”。这些项目的建设，加上地铁1、2号线和西部通道的开通等一系列外部利好因素的促进，辅以南山庞大的土地储备和优越的地理位置，南山商圈的腾飞指日可待，日益凸显其作为未来城市发展方向的商业领军地位。