第4章 第4问：2020年前楼市很凶险，你还在买房抗通胀吗？

李迅雷：我觉得可能在2020年左右，恐怕房价会跌。

贾康：哪的房价跌？

李迅雷：一线、二线、三线，普跌、恐慌性下跌，就是所谓的泡沫破灭。

贾康：我愿意和你打个赌，15年内一线房价上扬不会变，赌两顿饭。

李迅雷：我赌2020年全国房价普跌。

在最近刚结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上，齐鲁资管首席经济学家李迅雷和华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康两位在现场打了个赌。

中国房价有泡沫，却被称是“世界上最坚硬的泡沫”；最近一段时间，全国各地纷纷出台调控政策，北京更是“认房认贷认离婚”，但楼市依旧火爆。

到底谁能够赢得赌局，未来5年、10年乃至15年房价走势如何？小巴采访了几位大头，他们从影响房价的各个因素做出了趋势判断。

丁建刚——浙报传媒地产研究院院长

“寄希望于执政者的能力，避免泡沫破裂所带来的灾难”

他们两个人的观点，我谁都不敢同意，希望不管是谁赢了，吃饭都有我的份儿。

查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

从以上定义来看，中国房地产市场存在泡沫几乎没有争议。在很多经济学家看来，中国的房地产泡沫是全球最大的泡沫，甚至没有之一。

至于泡沫是否会破裂，真不好说。局势的走向有很多种可能，如果运气好的话，说不定可以把泡沫逐步稀释掉。

哈继铭先生去年说，中国的货币增长速度太快，中国1月M2货币供应同比增长14%，那么快的增长速度如果汇率还不贬值的话，要不了几年中国可以把全世界的资产都买下来了，这是荒唐的事情，是不可能的。所以要么货币增速下降，但是货币增速下降可能对稳增长不利，要么就得贬值，两者之间必须取一项。

那就要看执政当局怎么解决这个问题，是否有高超的驾驭能力。这是一个两难甚至多难的选择，要看运气和能力。

但人类历史上，但凡资产泡沫形成之后，破裂的概率非常大。所以只能寄希望于执政者有力挽狂澜的能力，避免泡沫破裂所带来的灾难。

从现在开始到2020年的3年中，还有诸多不确定因素。比如说，宏观经济能否稳住、就业能否稳住、人们的收入能否稳住。

但总体来说，目前的市场，是一个群体性的恐慌情绪弥漫的市场，同时也是一个单边思维的市场，几乎人人都认为房价将继续上涨（特指一二线城市）。这种资产恐慌情绪，和群体性的一致预期，一定是缺乏理性的，必须引起足够的警觉。

张大伟——中原地产首席分析师

“房地产还远远没有到崩溃的时候”

房地产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是跌的，但总是小跌就开始放松调控，大跌就出台刺激政策，所以对于未来房价不要抱着调整到2018年的预期。

房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。

但中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率才56.1%，而户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，预测未来15年的房产是涨是跌没有意义，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个涨或者跌字，也不代表全国。

房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说它是夜壶挺恰当，经济发展需要时，就会刺激，不需要时，就会调控。

另外，说几个买房建议：

①房地产归根结底已经是金融属性，所以普通人买房就别看政策了，看看余额宝的收益率变化比看政策有用得多。（1-2个月周期）

②普通人买房首选有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅、公寓，最次才是郊区。

③未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

④珍惜首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。

齐俊杰——投资人、财经专栏作家

“现在买房抗通胀，就跟为了戒烟去吸毒一样”

我倾向于李迅雷的观点，房地产可能还有3年左右的顶部维持期，我们会用封杀流动性的方式，把房价维持在高位，从而为转型和财税改革赢得时间。

这三年是无比凶险的三年，美国会连续加息，央行恐怕后面也有5-6次加息，利息会提升1.5%甚至更多，每次连续加息周期，房地产行业都不会有什么好事，比如97年玫瑰园就破产了，07年连续加息后，深圳房价下跌，很多人弃房断供。所以连续加息必然打压房价。

房地产现在分析基本面已经没有任何意义，影响房价的因素根本不是供求而是恐慌，就好比当年抢盐一样，你能说盐的供应不够吗？但就是1天之内全国各大超市断供。

房地产也是如此，根本不是要住而是怕货币贬值，但这都是后视镜效应，也就是看到了之前的事联想到了后面的事，其实去年美联储退出了量化宽松，前年人民币对外贬值，这些种种因素都说明，中国经济进入滞涨周期。

为了压通胀，必然要连续加息，打压资产的价格。我总是说，现在买房抗通胀，就跟为了戒烟去吸毒是一样的。