1.4　招标拍卖挂牌与《国有土地使用权出让合同》的签订

1.4.1　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围与程序

（1）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围

根据2006年试行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》规定，以下六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

①工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，其中工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

②其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或两个以上意向用地者的。

③划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

④划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

⑤出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的。

⑥依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

（2）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序

招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的程序如下。

①编制供地方式。

②编制、确定出让方案。

③地价评估，确定底价。

④编制出让文件。

⑤发布出让公告。

⑥申请和资格审查。

⑦招标拍卖挂牌活动实施。

⑧签订《国有土地使用权出让合同》，结果公布。

⑨颁发《建设用地批准书》，交付土地，办理土地登记。

1.4.2　招标拍卖挂牌的资格申请与审查

建设单位一般可以从国土局等网站发布的土地出让公告获取出让土地的基本情况和相关规划指标，在进行信息的初步分析和地价估算之后，确定要取得该块土地的，需要到国土局办理招标拍卖挂牌登记，并缴纳相应的保证金，在通过审查之后，才有资格参加招标拍卖挂牌活动。

（1）招标拍卖挂牌的资格申请

根据2006年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的申请人，可以是中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，但法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以单独申请，也可以联合申请。

申请人需要在公告规定期限内交纳出让公告规定的投标、竞买保证金，并根据申请人类型，持相应文件向出让人提出竞买、竞投申请。

①法人申请的，应提交下列文件：

a.申请书；

b.法人单位有效证明文件；

c.法定代表人的有效身份证明文件；

d.申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

e.保证金交纳凭证；

f.招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

②自然人申请的，应提交下列文件：

a.申请书；

b.申请人有效身份证明文件；

c.申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

d.保证金交纳凭证；

e.招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

③其他组织申请的，应提交下列文件：

a.申请书；

b.表明该组织合法存在的文件或有效证明；

c.表明该组织负责人身份的有效证明文件；

d.申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的身份证明文件；

e.保证金交纳凭证；

f.招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

④境外申请人申请的，应提交下列文件：

a.申请书；

b.境外法人、自然人、其他组织的有效身份证明文件；

c.申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理的有效身份证明文件；

d.保证金交纳凭证；

e.招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

上述文件中，申请书必须用中文书写，其他文件可以使用其他语言，但必须附中文译本，所有文件的解释以中文译本为准。

⑤联合申请的，应提交下列文件：

a.联合申请各方共同签署的申请书；

b.联合申请各方的有效身份证明文件；

c.联合竞买、竞投协议，协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订 《国有土地使用权出让合同》时的受让人；

d.申请人委托他人办理的，应提交授权委托书及委托代理人的有效身份证明文件；

e.保证金交纳凭证；

f.招标拍卖挂牌文件规定需要提交的其他文件。

申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

（2）招标拍卖挂牌的资格审查

出让人对出让公告规定的时间内收到的申请进行审查。

①经审查，申请人有下列情形之一的，为无效申请：

a.申请人不具备竞买资格的；

b.未按规定交纳保证金的；

c.申请文件不齐全或不符合规定的；

d.委托他人代理但委托文件不齐全或不符合规定的；

e.法律法规规定的其他情形。

②经审查，符合规定条件的，申请人具有投标或竞买资格，可以参加招标拍卖挂牌活动。

③申请人对招标拍卖挂牌文件有疑问的，可以书面或者口头方式向出让人咨询，出让人应当为申请人咨询以及查询出让地块有关情况提供便利。根据需要，出让人可以组织申请人对拟出让地块进行现场踏勘。

（3）投标（竞买）申请书范本

见本书电子文件。

（4）投标（竞买）资格确认书范本

见本书电子文件。

1.4.3　招标拍卖挂牌活动的实施

当申请人通过资格审查，符合投标或竞买资格，并受到资格确认书后，应详细了解此次活动的规定与细则，并组织好标书、报价单等相关材料参加招标拍卖挂牌活动。

（1）招标活动的实施

招标人按照国有土地使用权出让公告规定的时间和地点参加国土局组织的投标活动，其基本流程如下。

①投标

投标开始前，招标主持人应当现场组织开启标箱，检查标箱情况后加封。

a.投标人在规定的时间将标书及其他文件送达指定的投标地点，经招标人登记后，将标书投入标箱。

b.招标公告允许邮寄投标文件的，投标人可以邮寄，但以招标人在投标截止时间前收到的方为有效。招标人登记后，负责在投标截止时间前将标书投入标箱。

c.投标人投标后，不可撤回投标文件，并对投标文件和有关书面承诺承担责任。投标人可以对已提交的投标文件进行补充说明，但应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前书面通知招标人并将补充文件送达至投标地点。

②开标

a.投标人按照招标出让公告规定的时间、地点参加。开标由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行。招标主持人邀请投标人或其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱。

b.标箱开启后，招标主持人应当组织逐一检查标箱内的投标文件，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

c.开标过程应当记录。

③评标。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组。按照综合条件最佳者得的原则确定中标人的，招标人应当成立评标小组进行评标。

a.评标小组由出让人、有关专家组成，成员人数为5人以上的单数。有条件的地方，可建立土地评标专家库，每次评标前随机从专家库中抽取评标小组专家成员。

b.招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。

c.评标小组可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容做出必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

d.评标小组对投标文件进行有效性审查。有下列情形之一的，为无效投标文件：

ⅰ.投标文件未密封的；

ⅱ.投标文件未加盖投标人印鉴，也未经法定代表人签署的；

ⅲ.投标文件不齐备、内容不全或不符合规定的；

ⅳ.投标人对同一个标的有两个或两个以上报价的；

ⅴ.委托投标但委托文件不齐全或不符合规定的；

ⅵ.评标小组认为投标文件无效的其他情形。

e.评标要求。评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行综合评分，根据综合评分结果确定中标候选人。

评标小组应当根据评标结果，按照综合评分高低确定中标候选人排序，但低于底价或标底者除外。同时有两个或两个以上申请人的综合评分相同的，按报价高低排名，报价也相同的，可以由综合评分相同的申请人通过现场竞价确定排名顺序。投标人的投标价均低于底价或投标条件均不能够满足标底要求的，投标活动终止。

④定标。招标人应当根据评标小组推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标小组直接确定中标人。

按照价高者得的原则确定中标人的，由招标主持人根据开标结果，直接宣布报价最高且不低于底价者为中标人。有两个或两个以上申请人的报价相同且同为最高报价的，可以由相同报价的申请人在限定时间内再行报价，或者采取现场竞价方式确定中标人。

（2）拍卖活动的实施

竞买人按照出让公告规定的时间、地点参加拍卖活动。拍卖活动由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，其基本流程如下。

①拍卖主持人宣布拍卖会开始。

②拍卖主持人宣布竞买人到场情况。设有底价的，出让人应当现场将密封的拍卖底价交给拍卖主持人，拍卖主持人现场开启密封件。

③拍卖主持人介绍拍卖地块的位置、面积、用途、使用年限、规划指标要求、建设时间等。

④拍卖主持人宣布竞价规则。拍卖主持人宣布拍卖宗地的起叫价、增价规则和增价幅度，并明确提示是否设有底价。在拍卖过程中，拍卖主持人可根据现场情况调整增价幅度。

⑤拍卖主持人报出起叫价，宣布竞价开始。

⑥竞买人举牌应价或者报价。

⑦拍卖主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

⑧拍卖主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交，拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。成交结果对拍卖人、竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，拍卖主持人宣布拍卖终止。

（3）挂牌活动的实施

竞买人按照出让公告规定的时间、地点参加挂牌活动。挂牌活动由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，其基本流程如下。

①公布挂牌信息。在挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划指标要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易地点挂牌公布。挂牌时间不得少于 10 个工作日。

②竞买人报价。符合条件的竞买人应当填写报价单报价。有条件的地方，可以采用计算机系统报价。

竞买人报价有下列情形之一的，为无效报价：

a.报价单未在挂牌期限内收到的；

b.不按规定填写报价单的；

c.报价单填写人与竞买申请文件不符的；

d.报价不符合报价规则的；

e.报价不符合挂牌文件规定的其他情形。

③确认报价。挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格，继续接受新的报价。有两个或两个以上竞买人报价相同的，先提交报价单者该挂牌价格的出价人。

④挂牌截止。挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。设有底价的，出让应当在挂牌截止前将密封的挂牌底价交给挂牌主持人，挂牌主人现场打开密封件。在公告规定的挂牌截止时间，竞买人应当席挂牌现场，挂牌主持人宣布最高报价及其报价者，并询问竞买是否愿意继续竞价。

a.挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束，并按下列规确定挂牌结果。

ⅰ.最高挂牌价格不低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让成交，最高挂牌价格的出价人为竞得人。

ⅱ.最高挂牌价格低于底价的，挂牌主持人宣布挂牌出让不成交。

b.有竞买人表示愿意继续竞价的，即属于挂牌截止时有两个或两个以上竞买人要求报价的情形，挂牌主持人应当宣布挂牌出让转入现场竞价，并宣布现场竞价的时间和地点，通过现场竞价确定竞得人。

⑤现场竞价。现场竞价由土地招标拍卖挂牌主持人主持进行，取得该宗地挂牌竞买资格的竞买人均可参加现场竞价。现场竞价按下列程序举行。

a.挂牌主持人宣布现场竞价的起始价、竞价规则和增价幅度，并宣布现场竞价开始。现场竞价的起始价为挂牌活动截止时的最高报价增加一个加价幅度后的价格。

b.参加现场竞价的竞买人按照竞价规则应价或报价。

c.挂牌主持人确认该竞买人应价或者报价后继续竞价。

d.挂牌主持人连续三次宣布同一应价或报价而没有人再应价或出价，且该价格不低于底价的，挂牌主持人落槌表示现场竞价成交，宣布最高应价或报价者为竞得人。成交结果对竞得人和出让人均具有法律效力。最高应价或报价低于底价的，挂牌主持人宣布现场竞价终止。

在现场竞价中无人参加竞买或无人应价或出价的，以挂牌截止时出价最高者为竞得人，但低于挂牌出让底价者除外。

（4）国有土地使用权招标出让投标书范本

见本书电子文件。

1.4.4　《中标通知书》或《成交确认书》的签订

（1）《中标通知书》的签订

建设单位采取招标方式获取国有土地使用权的，在确定为中标人后，会收到招标人发出的《中标通知书》，代表成交。同时，中标人之前缴纳的投标保证金将自动转为所获取地块的定金。

《中标通知书》包括招标人与中标人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。《中标通知书》对招标人和中标人具有法律效力，招标人改变中标结果，或者中标人不按约定签订 《国有土地使用权出让合同》、放弃中标宗地的，应当承担法律责任。

（2）《成交确认书》的签订

建设单位采取拍卖或挂牌的方式获取国有土地使用权的，在确定为竞得人后，需要与拍卖人或挂牌人签订《成交确认书》，不按规定签订《成交确认书》的，应当承担法律责任。竞得人拒绝签订《成交确认书》也不能对抗拍卖成交结果的法律效力。

《成交确认书》应包括拍卖人与竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款，以及双方签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。《成交确认书》对拍卖人和竞得人具有法律效力，拍卖人改变拍卖结果的，或者竞得人不按约定签订《国有土地使用权出让合同》、放弃竞得宗地的，应当承担法律责任。

（3）《中标通知书》范本

见本书电子文件。

（4）《成交确认书》范本

见本书电子文件。

1.4.5　《国有土地使用权出让合同》的签订

招标拍卖挂牌出让活动结束后，中标人或竞得人应按照《中标通知书》或《成交确认书》的约定，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

《国有土地使用权出让合同》的主要条款、格式由出让方提出，受让方很少有修改的余地。一般来说，出让合同主要包括以下的内容：

①出让地块的基本情况，包括地理位置、面积、界限等；

②土地出让金额的数量、支付方式和支付期限；

③土地使用权的出让期限；

④地块的规划设计条件由城市规划部门依据城市规划确定，包括建筑密度、容积率等控制指标，以及工程管线、竖向规划、配建停车场或其他公共设施的要求。

《国有土地使用权出让合同》的范本见本书电子文件，供读者参考借鉴。