1.1 房地产行业概况

1.1.1 房地产开发企业简述

本书所指房地产开发企业，是指根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：一是有自己的名称和组织机构；二是有固定的经营场所；三是有符合国务院规定的注册资本；四是有足够的专业技术人员；五是法律、行政法规规定的其他条件。

目前，我国房地产市场分为三级市场：一级市场又称土地出让市场，该市场是国家管理的市场；二级市场又称房地产开发市场或者增量房地产市场，经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人；三级市场又称存量房市场，是指在二级市场基础上再次将房地产转让或转租的市场。由于一级开发主体是政府，不属于征税范围，因此本书所述的房地产开发企业从事的开发和经营业务，主要是指房地产二级市场，部分业务涉及三级市场。

1.1.2 房地产开发企业经营情况

房地产开发企业一般在项目所在地成立具有法人资格的项目公司，项目公司下设开发部、工程部、招投标部、预决算部、营销部、资金部和财务部，该项目公司独立核算。对房地产开发企业不具有独立法人资格的项目部，由房地产开发公司统一核算。

目前，房地产开发公司进行房地产项目开发一般分为三个阶段，主要围绕“五证”依次进行。

1．前期准备阶段

前期准备工作主要包括由国家发展和改革委员会（以下简称“发改委”）对房地产项目进行立项审批，规划委员会对项目进行规划审批，进行设计施工、土地出让或者转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。五证中的建设工程规划许可证和建设工程开工许可证都是在这个阶段取得的，国有土地使用权证由于开发商支付土地使用金的时间不同，取得的时间也不尽相同。

2．建筑施工阶段

建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段，该阶段是房地产开发的重要阶段。

3．销售阶段

销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现盈利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售；现房销售即房地产开发企业在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前房地产开发企业大多采用此种销售方式。还有部分房地产企业开发房地产是为了经营租赁或增值收益，这类企业将长期持有房地产，短时期内不对外销售。

1.1.3 房地产开发企业核算情况

1．房地产开发产品的特点

结合房地产开发企业开发房地产项目的经营情况，房地产开发也具有开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集等特点。

（1）开发产品固定性。房地产项目的位置固定不变，不能分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。

（2）开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则1年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或者先后滚动开发。

（3）资金运作密集性。它主要表现为投入资金的密集型和回笼资金的集中性。住房和城乡建设部按照房地产开发企业的资质等级，还规定了不同的注册资本要求，就是为了保障交易安全。

2．房地产开发企业核算特点

（1）收入核算。一般而言，房地产开发企业取得的收入主要是商品房销售收入、不动产租赁收入以及经营管理费等服务收入，其中最为复杂的是不动产销售收入，其特殊性和复杂性举例如下：

1）预收账款的处理。房地产开发企业采用预售方式销售房地产的，其取得的预收款计入预收账款，不计入收入。但该笔预收款项需要按照3%的预征率预缴增值税，在以后的应纳增值税中抵减。

2）对房地产项目和土地使用权核算的处理。房地产开发的房地产项目，以及持有的土地使用权按照存货处理，不按照固定资产或者无形资产处理。

3）房产交接确认收入的处理。一般情况下，购买方收清款项后方可办理房屋交接手续，才能确认收入。但也存在以下几类特殊情况：对于分期付款买卖房屋的，不需要收清款项，仅在按合同约定的时点履行交接手续后即可确认收入；对于购买方在签订房屋交接单后无正当理由拒绝收房的，可凭借交接单确认收入；对已签订交接单但未领取钥匙的，可凭借交接单和“钥匙委托保管书”确认销售收入；未签订房屋交接单且拒绝收房的，可在达到合同约定交房条件时确认收入。

（2）成本费用支出。房地产开发企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本，房地产的成本费用支出一般在前期开发阶段发生，列入“开发成本”核算，不涉及销项税额的计算。一般包括：

1）土地征用及拆迁补偿费。该项费用是企业为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费、土地开发权批复费等。

2）前期工程建设费。该项费用是企业在取得土地开发权后，项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘等前期费用，主要包括项目整体性批报建设费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费等。

3）基础设施建设费。该项费用是企业在项目开发过程中发生的小区内，建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供水、供电、供热、供气、照明、绿化等基础设施费用，以及向市政公司缴纳的各种费用，主要包括道路工程费、供电工程费、给水排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通信工程费、电视工程费、照明工程费、绿化和环卫工程费等。

4）建筑安装工程费。该项费用是企业在项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目之内的费用，如土建工程费、安装工程费、装修工程费、工程监理费等。

5）公共配套设施费。该项费用是企业根据法规规定，对产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

6）开发间接费。该项费用是企业直接组织和管理开发项目所发生的，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

7）借款费用。该项费用是企业在项目开发过程中符合资本化条件的借款费用。