孙子曾曰“知彼知己”，公司也曾告诉每一位员工要“了解你的客户”。同样，对于REITs投资，你也需要“了解你的投资”。
你是否仅仅是因为股票名称听上去不错或者交易价格中有“8”这样的数字，就曾盲目投资一只股票？如果要成倍地获取投资回报，你就要成倍地扩充自己的知识。这是赚钱的唯一方式。
什么是REITs？
你也许认为自己知道REITs是什么，但我要告诉你——事实未必如此。以下是大多数人对REITs的一些误解：
误解一：REITs是房地产交易者。它们买入资产，然后在合适的时机抛售从而赚取利润。
REITs是会持有物业，但并不会很快出售以赚取短期利润。REITs有两种主要类型：较为常见的一种称为“股权型REITs”，这种类型的REITs持有并管理物业，类似于大型房东，它们的主要收入现金流来自租金，而非买卖物业；第二种类型的REITs称为“抵押型REITs”，它们持有物业不是为了出售，而是将物业作为后续投资物业贷款或抵押贷款支持证券的抵押物。这类REITs的主要收入来源于抵押贷款所产生的利息。
误解二：REITs是物业开发商。
某些物业开发商可以发起设立REITs，但这并不意味着REITs是物业开发商。是否感到有些疑惑？那是因为首先你需要明白发起REITs是什么含义。物业开发商的主要经营模式是建造物业，并在此后出售以赚取利润。正如你所想的，物业开发的经营需要很多资本，开发商借入大量资金为自身经营进行筹款。通过将物业迅速出售，开发商即可偿还借款或对新物业进行再投资。
为实现上述目的，将特定物业转让给REITs，对开发商来说可以实现双赢——它们可以出让部分物业；同时，作为发起人保留物业的部分股权，以免税分红的形式获取部分租金收入（否则租金收入将需要纳税）。除此之外，开发商还可以对物业收取管理费用。
总结来看，有两种类型的REITs：
· 股权型REITs持有并管理物业组合。租金收入将转化为分红支付给份额持有人。
· 抵押型REITs将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款支持证券。抵押贷款所产生的利息将是REITs的主要收入来源。
你也许听说过第三种类型的REITs——混合型REITs。这种REITs是股权型REITs和抵押型REITs的组合，因此主要收入同时来源于租金和抵押贷款的利息。
为什么选择REITs？
为什么选择REITs而非其他投资标的？以下是几点充分的理由：
· 现金流稳定。正如定期存款所产生的稳定收益，你同样可以预期REITs的稳定分红，因为法定要求REITs必须将至少90%的利润分配给份额持有人（该分配的百分比在不同的国家有不同的要求）。如果不愿将你的资本长期闲置——你可以定期收到一些分红。
· 成长潜力。REITs有真正的“升值空间”（upside），投资银行家用这一词汇来描述“成长性”。这意味着你有机会获得相比定期存款3%～4%的回报率更高的投资收益。
· 灵活性。投资于REITs具有很好的流动性，可以很容易转化成现金。因为REITs在股票交易所进行交易，其份额可以相对容易地买入或卖出。因此，如果你想收回投资，随时可以。
· 风险分散。这并不意味着你要承担不同种类的风险，而是将你的风险分散到更广的范围。虽然你可能没有意识到，但你每天都在做这件事情。当你在考大学或找工作时，你或许知道梦想的结果是什么样的，但是你也知道有可能并不会获得最理想的结果，因此你会报考好几所大学或投出几十份简历。这就是分散风险。REITs通过投资于不同地区的不同种类的物业，以分散风险。相比于将所有的积蓄投资于一间公寓并期待涨价，投资于分散在不同物业的REITs则更加合理。
· 投资回报表现。如果你认为REITs是“无聊”的公司，请再三考虑。在截至2013年3月的过去30年中，公开交易的股权型REITs实际上比最重要的股票市场指数表现更好——这些股票市场指数包括标准普尔500指数、道琼斯工业指数和纳斯达克综合指数。将房地产放在投资首位的原因之一在于，当管理良好时，房地产是能够产生稳定回报的实实在在的资产。
当然，与其他投资一样，投资于REITs也有一定的风险和劣势。这里列举一些当你考虑投资于REITs时需要注意的关键要素：
1. 经济不景气。当经济萧条来袭时，REITs是否还能继续表现正常？如果你简单地回答是或否，你未来很可能会面临损失。经济不景气时对不同投资的影响取决于投资的种类。你需要了解REITs的运营模式，做好尽职调查，扎实地取得对这一问题的全面解答。
2. 利率波动。你对未来利率的看法如何？当利率上升时，你所投资的REITs是否能保持稳定？当利率升高，REITs将花费更高的成本从银行借款以收购不动产。这将影响到REITs的升值速度。同时，在利率升高的经济环境下，投资者倾向于以现金存款或投资债券的形式将钱存在银行。因此，他们将减少持有当前的投资组合，包括具有股权性质的REITs。当投资者减少持有REITs时，REITs的价格必然会下降。了解市场利率与REITs的表现之间的关系，对投资的成功非常有帮助。
REITs如何运作？
知道了REITs的好处和风险，那么REITs是如何运作的呢？这里列举另外一些误解。
误解三：REITs仅投资于住宅、办公和零售物业。
多数人熟悉住宅、办公和零售物业，但这并不意味着REITs仅能投资于这些类型的资产，你可以放宽思路。除了通常的住宅及零售物业，也有非常规物业，如油棕行业——马来西亚的莫实得伊斯兰教产业信托（Al-Hadharah Boustead REIT）持有油棕庄园和加工厂。下面的饼图展示了REITs持有物业的类型：
管理所有这些种类的物业并保证其产生良好的现金流并非易事。如果你认为清晨早起是一件困难的事，放大这种感觉，你就可以稍微感受到管理好数十亿美元的资产是多么困难。这导致了下一个误解。
误解四：REITs是由一些内部经理人管理的。
这是不准确的。你考虑过REITs是如何被管理的吗？有两种管理方式——内部管理和外部管理。内部管理是指REITs管理人自己管理资产组合。示例如下页图。
下页图假设REITs即内部管理——REITs的受托人及管理人控制其资产。受托人代表REITs份额持有人的利益。在这种情况下管理人与份额持有人的利益是一致的。
外部管理引入外部管理人，其能够获得管理资产组合的基本费用和奖励费用。简单的比喻就是雇用其他人来粉刷你公寓的墙壁，如果他干得好还能够获得额外的奖励。示例如下页图。
如果你想知道内部管理与外部管理哪种更好，将引出下一个误解。
误解五：内部管理的REITs更好或外部管理的REITs更好。
为了盈利，你需要分析你知道的所有东西。REITs的好坏不取决于是内部管理的还是外部管理的，而是取决于REITs管理本身。
举例来说，我们都知道沃伦·巴菲特是伟大的投资者，他是内部管理人还是外部管理人，重要吗？不，因为他十分优秀，不管在哪里都能够赚钱。
这一理论同样适用于REITs。你应该学习如何管理REITs以及去跟踪REITs的表现。如果管理人管理良好，REITs就会表现优异。当然，对于激励措施是否会引起利益冲突仍存在争议，但有一件事是可以确定的——管理人的能力是非常重要的。如果管理人的能力没有达到相应的水平，无论内部管理还是外部管理，都无济于事，投资的表现都将是不好的。
在这一章里，我们解释了一些多数投资者可能出现的常见误解，并强调了了解REITs的重要性。这是非常关键的。在投资REITs之前，你需要了解这类投资的各个方面。这与我们日常生活中的经历类似。当你去餐厅时，你会首先要一份菜单。在点餐之前，你会通览菜单，也许还会向服务生确认某些菜肴。你可能想要知道这份菜是如何准备的，是否包含蔬菜以及使用的是哪种肉。类似地，当你准备投资REITs，你首先需要知道你将投资于哪种REITs。我们将在下一章讨论这一内容。