序二

中国基金业协会党委书记、会长 洪磊

REITs（Real Estate Investment Trusts）是资本市场与房地产市场有效融合的产物，它是通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，由专门机构经营管理，投资于能产生稳定现金流的不动产，在有效降低风险的同时将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人，为投资人提供长期稳定的投资收益。

REITs通过吸引大众资金流入房地产行业，改变地产业主要依靠银行贷款和债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。将REITs引入医疗、公租房等公共领域，为政府降杠杆提供新路径，政府将更多资源投入养老等公共事业，承担更多公共职能，推动社会整体的“轻资产化”，促进经济、社会的和谐发展。从财富管理体系看，基础资产、投资组合工具、大类资产配置呈金字塔架构。REITs作为一种长期、低波动性的投资工具，丰富了财富管理体系的投资标的，为养老金等机构投资者、公募基金、个人投资者提供了新的可能。由于房地产与股票、债券关联度较低，REITs作为基础资产，对于跨周期资产配置、分散风险也具有重要意义。

美国是全球最早发展REITs的国家。1960年，美国《国内税收法案》与《房地产投资信托法案》明确了REITs的法律架构与税收优惠，REITs在税法的改革下逐步发展。目前，已经有超过30多个国家引入REITs制度并形成交易市场，市场总规模达到1万亿以上。亚太市场的REITs发展较晚，但近十几年来发展迅速，日本、新加坡等国家的REITs市场规模更是跻身全球前列。在房地产金融最发达的美国，REITs板块的总市值一度超过房地产企业股票的总市值。

我国REITs的发展相对迟缓，2008年12月3日，国务院办公厅发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”，这是我国首次明确提出可以开展房地产投资信托基金这种新的金融形式。实践中，国内金融机构对于REITs也在不断探索。2014年5月，中信证券发行中信启航专项计划，以资产支持证券为载体的私募类REITs产品开始出现；2015年6月，鹏华基金发行鹏华前海万科REIT，成为我国首只公募发行的类REITs产品；另外，还有大量以持有型物业为投资标的的地产私募基金成功发行备案，具备类REITs的属性。2016年年初，证监会全国证券期货监管工作会议报告中明确提出“研究推出房地产投资信托基金”，可以预见，我国REITs即将迎来蓬勃发展的春天，但在现有制度框架下，REITs的推广还面临着一些法律、税收等方面的问题和障碍。

一是需明确法律框架。从美国看，REITs的形式可以是公司、信托或组织，并以公司型为主。在我国，采取何种法律框架设立REITs仍值得探讨。成立公司型或契约型（如资产支持专项计划、公募基金等）REITs，在证券法或基金法框架下设立REITs，各有利弊。如以公募基金作为载体，则应明确“证券”定义及基金投资范围，对分散投资、运作方式的要求也要从法规层面进行调整，如以证券公司及基金管理公司子公司资产支持专项计划为载体，目前只能以私募方式募集资金，且不能面向大众公开交易，这些都是需要进一步探讨的问题。

二是需进一步优化税收坏境。在美国，REITs是典型的税收优惠驱动型产品，对于REITs的税收优惠有明确规定。在我国，房地产业税负较高，仅在经营一环，税收约占租金收入的30%，同时，若以公募基金形式设立REITs，由于投资范围的扩大，其税收问题也需明确。税收与REITs的投资收益、产品吸引力息息相关，创造良好的税收环境，是REITs发展的有力基础。

他山之石，可以攻玉。在我国REITs即将进入全新发展阶段之时，中国资产证券化研究院林华院长组织翻译本书，阐释了REITs的基本理念，并对中国香港、美国、马来西亚等国家和地区REITs的基本制度及实践案例进行了详细介绍，有助于国内的投资人及时了解REITs的投资属性和全球发展情况，对于我国REITs的制度设计与实践发展具有重要的参考价值和借鉴意义。

是以为序。