第14章 社区组织管理实务(6)

目前，法律法规对居民委员会的服务内容还不够明确，二者服务管理的内容存在交叉、重叠。一般而言，居民委员会承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作，而物业服务企业管理服务的内容也包括保安、交通、绿化、卫生和物业（指小区建筑及公共设施设备）的使用管理、维护、更新，以及按照使用人要求，及时提供全方位服务。由于二者管理服务的内容大致相同，职责交叉，在管理上“撞车”与“真空”现象并存，容易造成工作不落实和工作相互推诿扯皮现象。

②各职能部门从自身需要出发，把工作任务和要求下达给街道办事处，而街道只好把各项任务层层分解给居民委员会去完成，居民委员会变成了街道办事处的“派出机构”和上级政府的“腿”，造成居民委员会“上面千条线，下面一根针”、“横不到边、纵不到底”的状况。有的政府部门的行政性收费落到居民委员会头上，据不完全统计，仅上级下达由居民委员会负责征收的税费就有11项，如民兵预备役训练统筹费、环境卫生有偿服务费、群防群治服务费、义务植树代植费、劳动就业调节费、暂住人口费、计生审验费、房产租赁税、自行车使用税、除“四害”药品费、垃圾袋等费用。居民委员会为了达到上级部门收费之目的，就不得不要求物业服务企业予以配合，而根据《企业法》和委托合同，物业服务企业没有此职责，有的不予配合，两者之间就容易产生矛盾。

③居民委员会虽然是群众性自治组织，但却是以户数多少为主划分组建的，涉及多种物业管理模式和多家物业服务企业；小区住户人员繁杂，往往是一幢楼或一个楼梯属于不同的单位，人员来自五湖四海；“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”，社区建设缺乏地缘、人缘基础，居民之间缺乏心理、利益上的认同感和归宿感，很难调动居民群众共同参与社区建设的积极性，这成为居民委员会和物业服务企业理顺关系的盲点。

④建设单位或开发商遗留问题。居民委员会和物业服务企业关系不够协调，这与住宅小区各项配套设施不完善及功能残缺有很大的关系。20世纪90年代以前开发和建设的住宅小区，基本上没有考虑给小区居民委员会和物业服务企业建设办公用房，其他的服务配套用房就更不用说了，而且国家的法律法规也没有这方面的条文，这就给日后居民委员会和小区物业服务企业关系不协调留下了“后遗症”。另外，居民委员会和物业服务企业关系不够协调，这也与有的居民委员会和物业服务企业人员素质较低、工作方法简单、处理双方关系时缺乏综合协调能力有一定的关系。

（2）如何处理社区居民委员会与物业服务企业的关系

处理好社区居民委员会与物业服务企业的关系，必须着重解决好以下几个问题。

①明确职责分工。要用法律法规来明确居民委员会和物业服务企业的职责，指导和规范其工作。这是避免两者产生矛盾的前提条件。

②规范社区运作。依据小区具体情况整合社区，组建社区党支部，实行社区居民委员会、物业服务企业、业主委员会“三位一体”的新型管理机制。

③加强沟通协调。居民委员会和物业服务企业要加强沟通，通过来访、召开座谈会、经验交流会等形式联络感情，联手举办丰富多彩的社区文化、娱乐和联谊活动，促使广大居民支持和配合自己开展社区工作。

④把住规划源头。新批准建设的住宅小区，从规划源头上严格把关，按照要求，留足各种配套设施，如社区物业管理和社区居民委员会办公用房、会议室、老人活动室、文化室、医疗服务和适当的用于兴办社区服务业的经营用房等，由开发建设单位无偿提供，并给予办理产权，为日后社区居民委员会和物业服务企业实施管理创造良好条件。建设管理部门在进行住宅小区竣工综合验收时，要按照社区建设要求把好关，确保各种配套设施的完善。

3.业主大会与业主委员会

业主是房屋的所有权人。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（1）业主大会

业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。下列事项由业主共同决定：

①制定和修改业主大会议事规则；

②制定和修改管理规约；

③选举业主委员会或更换业主委员会成员；

④选聘和解聘物业服务企业；

⑤筹集和使用专项维修资金；

⑥改建、重建建筑物及其附属设施；

⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，两者都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定上述第⑤项和第⑥项规定的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他5项事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项做出约定。

业主大会或业主委员会的决定对业主具有约束力，但是业主大会或业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会的会议记录。

（2）业主委员会

业主委员会是业主大会的常设机构，它的性质是本物业管理区域内代表全体业主对物业实施（自治管理的组织。其权力来源于业主大会的授权，主要义务是执行业主大会的决议，宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作与居住环境。）

业主委员会自选举产生之日起30日内，应向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

各地方对业主委员会备案的流程有些不同，但大都有专门的业主委员会备案表，表中内容包括业主会议或业主代表会议召开的情况和业主委员会所在住宅区的物业类型、规模、设施及相关情况等，同时备案还须提供相关资料，包括业主委员会章程、管理规约（业主公约）和经业主大会会议表决产生的业主委员会成员的基本情况。

业主委员会章程是业主委员会的行为准则，是其正常开展工作、维护业主权益、实现自治管理的保障。章程不得与我国法律和法规相抵触，并充分体现各业主的意思。

业主委员会章程一般包括如下内容：

①本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨；

②组织和职责；

③会议制度及工作安排；

④委员的条件、选举办法及权利与义务等；

⑤经费来源、经费账目管理；

⑥办公用房；

⑦章程生效、修改、补充等有关事宜。

业主委员会的管理规约是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法所做出的约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。业主委员会的委员从全体业主中选举产生，由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会委员应该具备以下条件：

①遵守物业管理有关法规、规章、规范性文件；

②履行业主委员会职责；

③品行端正无劣迹；

④热心公益事业；

⑤有一定的组织协调能力，在业主中有较高的威信。

有下列情形的人员不得担任业主委员会委员；已担任的须停任，并由下届业主大会确认：

①已不是业主的；

②无故缺席会议连续三次以上的；

③以书面形式向本会提出辞呈的；

④因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

⑤被司法部门认定有违法犯罪行为并正在接受调查的；

⑥其他原因不适宜担任本会委员的。

委员停任时，必须在停任后半月内将其管理、保存的属于本会所有的资料、财物等移交给本会。业主委员会委员拥有的权利包括：

①有权参加本会组织的有关活动；

②有权参与本会有关事项的决策；

③拥有对本会的建议和批评权。

同时，业主委员会委员须履行下述义务：

①遵守本会章程；

②执行本会的决议，完成本会交办的工作；

③参加本会组织的会议、活动和公益事业；

④对本会的工作提供有关资料和建议。

业主委员会履行下列职责：

①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

②代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

③及时了解业主、物业使用人的意见，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

④监督管理规约的实施；

⑤业主大会赋予的其他职责。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

4.业主委员会与居委会的关系

根据两个主体的不同功用和定位，业主委员会的目标服务群体是住宅小区的业主，维护着小区业主的利益；而居民委员会的服务对象是全体社区居民（含业主），保障全体社区居民的利益。两者都围绕构建和谐社会、推进城市建设、创建优美居住环境、塑造文明社区、提高居民生活质量开展工作，均是居民（业主）利益的代表，维护着居民的合法权益。

（1）居委会与业主委员会的区别

①两者的权利基础不同。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，业主委员会自治的基础是物业所有权，业主委员会的委员由业主大会选举产生，业主委员会的设立、撤销等由业主大会决定，并报有关部门备案。

②两者的性质不同。居民委员会有明确的法律地位，实质上是一种半行政性的基层自治组织，社区建设是基层政权建设的有效途径；业主委员会在法律上地位不明确，有时连诉讼主体的资格都没有，是一种特殊的基层自治组织。

③两者的经费来源不同。居民委员会的经费由政府财政拨款；业主委员会的经费取决于业主大会的决定，由业主自行解决。