置换，先买后卖or先卖后买？

//@班主任来了

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房价快速上涨期，置换房屋的风险是极大的。因为“供求失衡”，卖方占据着几乎所有的主动权，而房产交易的中间期又极长，涉及到网签、资质审核、房产评估、纳税、产权更名等一系列规定动作，短则一月，长达三月（有贷款的交易需等待核贷）。

而且，抢购阶段还会增加中间期，因为交易的人多了，每个环节都需要排队。等待期延长，风险就随之而来，如房价上涨，房主违约成本低。

老班建议如此预防：

1. 提高定金额以提高房主违约成本；

2. 签订购房合同时增加附加条款，约定更高的违约赔偿或者更严格的违约条件；

3. 避免双方都是以置换为目的交易，避免人工延长交易时间。

下面是她理财网友@依依tata的真实故事，当作案例分享给大家。

我家在2015年的最后一天付了三房（编注：要买的）的定金，也收了两房（编注：要卖的）的定金，达成了置换的目的。但是，因为上海限购，我们是外地户口，就必须先把两房交易完腾出资格才能买三房，当然还有一个很重要的原因，是需要用收到的房款去支付三房的首付。

记得我们是在1月23号去和买家签订的卖房合同，收了对方的首付款来提前还贷，同时等买方的贷款到账用于支付要买的三房的首付款。

过了一周，我有点担心，因为贷款至少要3月底才能到账，而要买的三房仅仅支付了3万元定金，如果到时候房价上涨，房东违约怎么办？我们可能会面临多付钱或者需要重新找房子的局面。老公说，要不年前把首付款付掉吧？考虑来考虑去，确实先把首付付了，签了合同更靠谱。

那时手里基本没什么钱，因为本来想着是年后付款，一些钱被我投资了理财产品，到期日都在3月中旬。我们的首付款是120万，可是时间太紧迫，想要一下拿出这么多确实困难。于是兵分两路凑钱，一天时间，我们连借带凑有了62万元，和房主沟通好，先支付62万，剩下部分3月底再付。

2月1号是约定好的签约日，不知道是惜售还是房主有其他想法，中间有些小插曲，从上午10点一直到下午2点才签完合同。

春节后回来，我们定好的三房同户型价格已经上涨了近40万，真为当初自己的决定捏把汗啊。