【我的买房经】

股票逃顶，楼市抄底

//@朵朵佳

作为一枚从股市2000点就坚定看多满仓的人，最近我和男票开始考虑把股市里的钱挪一部分出来，换一个投资品种。

买房原因有二

1.我们在股市里是没有加杠杆的，从2000点到5000点，也赚了不少了。现在的波动和风险，跟2000点时已经完全不同了。再满仓拿着股票，心理压力是很大的。而如果买房，我就可以在安全边际内撬动杠杆进行投资。现在算上贷款，基本是2.5倍的杠杆。

2.换投资品种，主要是票换房。男票跟我考虑了两个方案，一是京津冀主题的房产投资，二是北京市内繁华区域的高质量二手房。不过因为我自住的这套房子已经在京津冀规划的范围内，这次主要考虑了北京市区里质量最好的几个楼盘，都在东三环。

不久看上一套售价410w的房子，贷款最高可以做到258w，利率8.8折。首付166w。低税费，佣金加税费一共14w，就是166w买410w（2.5倍杠杆）资产。贷款选30年商贷，月还款1.4w，按目前的月租金1.1w，每月只需自己还3k，毫无压力。

现在问题来了，唯一的问题是，首付166w是一个比较大的压力，资金缺口还有70w的样子。和男票商量了一下，有两个筹足剩下70w的方案：

1.找熟人借，去年到今年我身边在股市里的资金量大的朋友也都翻倍并且逐步退出了，我估计找2～3个熟人凑凑能搞定。找熟人的好处是利息相对低，一年给10%利息也就够了；坏处也很明显，还款周期太短，一到两年还完。

2.因为我男票做金融相关工作，我们如果找房地产金融借钱，能借到0.7%左右的月息（实际年化15%），好处是可以慢慢还，坏处是实际利息和手续费都太高，降低了投资杠杆率。（编注：最后楼主决定找熟人借，后续文章更新可以在她理财里搜索“朵朵佳”。由此也看出现在商业化的个人借贷成本仍偏高。）

现在买房的事情已经基本搞定。话说我这套房买的太是时候了，逃过了股市大跌（跌到4800点的时候，基本就空仓了，我的持仓只有几万股指、一点儿b级，最后算了下，距离最高点的时候一共损失了2w元），也算幸运。男票割肉不及时，中间下跌还补过一次仓，有好几只重仓股停盘，所以损失惨重，幸好因为借我钱凑首付逃出来了一半。

简单回顾下决策历程：

6月11日、12日两天，我们聊最近市场不好，虽然指数在涨，涨停的股也很多，但是“感觉涨得没来由。男票说，赚钱赚得很迷茫。我说那就不炒了，反正赚得不少了，偶尔打新就好。

男票说，那么多钱也不能都存余额宝啊，收益太低。

我说，有杠杆的都有风险。

然后……灵机一闪突然发现，房贷有杠杆，风险还低。

我就说，买房吧。

他说也是，但是他没资格了，名下有房。

我说我还可以啊。

于是，那个周末我就去看了下我现在住的地方旁边的高端小区，想买个最小的小户型。看了一圈，价格合适的税高，税低的能贷款的额度少。就没拿定主意。过了几天去银行办业务，又看了一眼那的二手房，就是后来我买的这套。看了一套全小区总价最低、税最低的。晚上回家商量，爸妈支持，就决定凑凑钱买。

贷款才是交易的重点

中间经历资格审核、网签、面签、批贷、做资金托管，各种搞笑不提，重点讲一下贷款情况：

1.面签后5～7个工作日批贷，中间银行会做房产评估，一般的原则是评8贷7，假设总价400w，评估出来就是320w左右，贷款额度就是320×0.7=224w。房屋状况好的可以评到9成，个人信用好的可以贷到8成。

2.批贷后，银行在20个工作日左右放款，然后去过户、缴税，过完户解除资金托管，交易完成。

3.个人信用很重要，很多银行要求信用记录不好的人买几万银行理财产品才给批贷，如果好的可以批到8.5～9折的房贷优惠。

4.银行批贷看中几个资格：毕业院校好不好（大约是校友或者是好学校学生惺惺相惜，因为我不觉得好学校就一定赚钱多）、工作单位资质（央企、国企、事业单位、外企、有名的私企都容易批高额贷款）、收入水平（不只是工资，还要你的名下资产，定存、车、股票基金都行）……像我们这样一切普普通通的人，真的要靠“人品”，才能贷到200多万啊。

5.不租房的人无法理解房租为什么辣么贵。其实我也不理解。但我知道，有很多有钱人没有买房资格又想住城里的好位置，人家真不在乎每月多花几千块租金——这就是我的目标客户。

全款买房是我最大的败笔

//@童儿

2013年3月份，迫切需要买一个房子的愿望是什么也阻挡不了的，当时我们手上的钱够一个首付了，所以一开始是打算要贷款分期的。

想买房子的原因是，不管是从长远考虑还是近期考虑，都需要一个房子，有个房子心里安生；然后就是，我和我老公一直没有存下多少钱，人家都说存钱难，还钱快，每个月按时还款，不管存没有存到钱，最起码有套房子吧。

在用房贷计算器算了一下贷款的利息之后，公婆怎么也接受不了，觉得把钱白白给银行太亏了；所以哪怕借钱，借得再多也要全款；好在房子价格不贵，三十多万，然后公公的人缘还不错，我也借了一些，算是把这个房子给买下了。

虽然现在债差不多已经清了，但是这二年真心很难过，每天心里都想着这些欠款。不知道男人有没有想了，我感觉他是心很大的人。

现在呢，房子还是毛坯，男人还计划着买一台车，哪哪都是用钱的地方。但是我们现在手上的钱不管是装修还是买车都不够呀！我在想，如果我们当时选择了分期会是什么样呢？

首付：11万（完全不用借1分钱）；

贷款：分期20年还清，一个月只用还1400（完全影响不到生活，随便做个兼职就差不多了），买房的时候，我俩二十六七岁，所以二十年也不算长。

1.从2013年到现在，我俩最少最少也能存15万吧；也不会像现在这样，手上基本没有什么钱。

2.公婆那边，最少也可以存个六七万吧，完全不用隔几个月和我们说，**说要用钱了，你们手上宽裕不？

3.男人肯定不会利用信用卡来周转了，也不会引起我们经常因为信用卡的账算不对而争吵。

4.个人压力肯定是要减小很多的呀，不光是我们，公婆那边也会轻松很多的。

另外，我能说，我们的房子现在卖的话还是原价吗？都二年了，完全没有升值！

（编注：其实楼主这样的情况可以选择抵押贷款，将现有房产抵押给银行释放一部分流动性，贷款额和期限都有多种选择，但是不同银行的手续费和利息有差别，需要多咨询几家。）

中介独家委托合同，卖家千万不要签！

//@快乐蔷薇//@小P鼠

“独家委托”这个陷阱我曾经遭遇过，与大家分享，希望以后不要犯相同错误。

“独家委托”条款中往往会藏着一条：提前5天通知，否则视作独家委托自动延期。我当时没有注意到这个条款。

我的房子从去年10月份就开始挂在网上卖，但是卖了好久都没人来找我们谈。我有点着急了，于是那天去新一家中介那里挂牌我的房子。工作人员说，签个独家委托协议，大概90天期限，如果这个时间内没卖出，协议就自动终止。

虽然，我的房子让它挂了，但是我对这个中介不是很熟悉。钥匙我是放到其他中介那里的(原先我买房子，经手的那个中介，这次卖房，钥匙直接给他们了），有客户来看房的话，就去找那个中介，我事先打过招呼。

后来，还是放钥匙的那个中介找好了买家。而这时，后来挂的中介不肯，说这个买家是他们一路跟过去的，现在反倒被别家拉走了。他们中介之间有什么恩怨我不清楚，两边各有说辞。后来，“独家委托”的期限没几天也要到了，好像沟通后确定买家不是第二家挂牌中介的客户，事情算解决了。

可是，卖房那天要去网签协议，房管所给我打电话，说我的房屋信息有其他中介占用了，必须要它先撤销我这才能操作网签。

于是，我打电话去找签了“独家委托”这家中介的经理，他们又纠缠着抢客户那件事，说什么你们现在这个中介是挖的我的客户，说是要去确认。后来，又强调需要提前通知“独家委托”条款才会失效。最后，经过好一番纠缠我才顺利办理了交易手续。

下面是@小P鼠总结的“独家委托”的几个应对方法：

中介独家委托合同是什么鬼?也就是说，只有他能卖你的房子，如果你签了，即便在其他地方成交，都要付给他佣金，一般是房价1%～3%。

中介忽悠我们的说辞往往是，“因为你急卖，签了‘独家委托’他们就会优先力推”。但实际上，中介对于手上的房子都会用能力的上限去“力推”，是不是“独家委托”没有区别。

“独家委托”还有一个陷阱，就是条款中往往会藏着一条：提前5天通知，否则视作独家委托自动延期。小伙伴啊，在中介这里签订任何文件，都请逐条逐条看清楚，不明白的画去，就圈出来让他们解释。总之，凡是跟中介打交道，不要轻易留手机，不要轻易签任何东西。切记。其一，你越是想急卖，越是不要签独家委托合同，立场要坚定，不管中介什么说辞都不要相信。

其二，万一签了，赶紧拿合同出来看，如果有“必须提前XX天通知终止”这样的条款，切记明确给出指令，到期停止，记得写下来，或者手机录音。

其三，万一真的“独家委托”期间通过其他渠道成交了，上下家约定保密，在真正房产过户之前，中介一般不会查到你的交易情况，赶紧通知取消委托，流程一走“独家委托”基本上也期满了。