第四章　融资环节税收风险控制关键点

房地产业内有个共识，黄金时代的房地产开发拼的就是资金与政府资源，在房价10年上涨的通道中，拿到土地就是赚到利润，政府资源的协调是总经理或总裁等经营者的职责，而融资则是房地产财务管理者的第一责任。融资被分为间接融资与直接融资，这并不是一种严谨的学术区分，更多的仅是一种习惯性说法。通过银行进行的融资被称为间接融资，通过非银行金融机构进行的融资叫直接融资，但随着混业经营越来越成为潮流，银行投行部进行的业务与非银行金融机构从事的业务已经没有明确的界限，我个人认为通过银行投行部进行的融资属于直接融资，银行贷款属于间接融资。

银行贷款属于最常规的融资手段，80%以上的房地产项目的融资是通过银行贷款（甚至更准确地说是通过项目贷款）来解决。但从技术研究的角度，银行贷款并没有多少疑难的税务问题。早期土地增值税政策不明确的时候，一些企业之间的贷款行为通过银行委托贷款改变贷款形式，以争取这部分委托贷款的利息可以在土地增值税全额扣除，并且的确存在成功的案例。但随着绝大多数项目土地增值税清算财务费用简单按开发成本与土地成本之和的5%扣除，这个问题慢慢变得不尖锐。

房地产融资主要的税务问题集中出现在直接融资领域，而问题高发区是在信托与类信托，最常见的问题是支付给信托或保险资金的利息支出无法取得发票能不能在企业所得税前扣除的问题。其次，金融领域最常见的税务难题是如何协调业务实质与业务法律形式背离。例如，融资租赁业务中，承租人（即实际借款人）将动产（不动产比较少见）转让给出租人（即实际贷款人），合同内容往往约定“自出租人向承租人支付相应租约项下的转让价款之日起，出租人即享有相应租约项下的租赁物所有权，无论租赁物是否登记在出租人名下，出租人是租赁物的唯一所有权人”，从合同内容来看，这是非常明确的租赁物所有权转让行为，但是结合整个融资租赁合同，所有权条款的约定又仅仅是一个风险锁定条款，整个业务对于承租人来说（即实际借款人）是一个融资业务，而不能把它拆分看成三次交易，即一个销售租赁物业务加一个回租租赁物业务再加一个回购租赁物业务。