第3章 特写(1)
中国引领新兴国家城市化
快速席卷而来的城市化浪潮正在推动新兴市场的高速增长，并以前所未有的速度和规模使全球经济中心向着东部和南部倾斜，为脆弱的世界经济注入了强心剂。第一篇来自麦肯锡全球研究院（MGI）的报告，告诫企业必须以城市，而不能想当然地以国家为单位制定战略。中国，毫无疑问是这波城市化的桥头堡。然而中国当前也面临突出的挑战，比如在总人口260万的中国中部城市黄石，当地政府摸索出了新的公共租赁房制度建设和模式，第二篇文章就此进行了探讨。第三篇文章称巨大的经济和社会不公平、经济结构的失衡、腐败问题，以及环境和生态退化等问题交织存在，是中国走向公平、可持续的高收入国家的绊脚石，需要尽早并富有技巧性地进行处理。
城市化的世界：释放新兴市场潜力
Richard Dobbs
Jonathan Woetzel
Jaana Remes
全球经济重心正在向亚洲转移，在这一过程中，以中国城市为首的新兴城市正在成为世界经济发展的发动机。城市的作用和角色将会越来越大。这时，企业若还将战略单位拘泥于国家或地区，就会错失机遇。
过去三年，经济衰退给美国和西欧国家造成了巨大冲击，同时遏制了城市在这些国家和地区的发展。新兴经济体的城市化进程则越来越快，给面临多重挑战的世界经济带来了利好刺激，成为其增长的发动机。
越来越多的人迁往城市居住，他们不仅使对资源的利用更高效，同时也使得数百万人的收入水平显著提高。到2025年，全球将有10亿城市人口跻身“消费阶层”，其收入水平足以让他们成为商品和服务的重要消费者[1] 。而这其中有大约6亿人居住在新兴城市。
新兴城市的人均GDP随着城市化步伐的加快而提升。新兴城市GDP与发达城市GDP之比从2007的37%增长到2010年的50%。就中国而言，在这三年中，其人口规模在1000万或以上的大城市GDP与美国大城市GDP相比，从前者是后者的20%增长到了37%。同时又有三个中国城市达到了超大城市级别——天津、广州、深圳，平均一年新增一个超大城市。如果保持现在的发展速度，中国城市人口将从2005年的5.7亿增长为2025年的9.25亿， 所增城市人口甚至超过了现在美国的总人口。到那时，中国的242个城市将贡献全球1/4的GDP增长。
新消费阶层迅速增长的收入，拉动了许多商品和服务的需求。世界范围内为满足急速增长的城市消费阶层的需求，必将掀起住房与基础设施的建设热潮。我们预计，城市所需的年度实物资本投资将会增加一倍以上，从当前的10万亿美元增加到2025年的20万亿美元以上，其中大部分增长将发生在新兴市场。
然而，近期的调研显示，不足1/5的企业管理者在选择业务地点时以城市为单位（而不是以国家为单位）。超过60%的人认为城市“与战略规划单元无关”。随着这些新兴城市的繁荣发展，那些对于新兴市场缺乏了解的企业将会付出代价——可能主要体现在错误的资源分配方面。
将投资从既定市场转向具有更大潜力的市场比较困难，这一点在我们的其他研究中也得到证实。通常预算会比较紧张，因为企业关注的是当前机遇，而不是未来机遇。
一些城市的消费增长已经超过了一些国家市场的潜力。以洗涤护理产品为例，预计从2010年到2020年，北京将实现5亿美元的增幅，这甚至超过了法国整个国家的增幅。同时，很多中等规模的新兴市场城市虽然大有潜力，却并不为人熟知，例如釜山、Porto Allegre、苏拉特（Surat）——这些城市都有400万以上的人口，增长迅速，且拥有大量消费群体，然而它们却很少出现在全球管理者的重要地区名单上。实际上，这些地区对于全球增长的贡献甚至要高于马德里、米兰或苏黎世。
制定和实施以这些城市为中心的战略需要高级管理人员的重视，公司组织结构也需要进行相应调整，工作重点需要从地区或国家市场转移到城市上。同时，管理者还需要做出艰难的决策，把资源从其他市场解放出来，投入到快速发展的市场中。
以此为战略导向的公司有望获得先行者优势。对于一些公司来说，更好地了解人口统计学和收入变化趋势也就足够了，例如了解哪些城市存在快速增长的年龄较大、较富裕的消费者。而对另一些公司来说，可能需要更加深入地研究具体产品在目标市场中的市场动态。为了说明公司以城市为单元进行战略发展的不同机遇，我们研究了具有不同需求背景的五个行业。针对各个行业，按照增长潜力排序。以下为主要发现：
■中老年保健产品，上海和北京的市场需求最大。这两个城市，年龄较大的消费者群体持续增长，他们的年收入也足够高（以购买力平价为基础，在2万美元以上），可以负担得起此类产品。在排名前十的城市中，东京和大阪是仅有的两个发达国家城市——这表明消费者的老龄化趋势不再是发达国家的专属。
■婴儿食品。考虑到收入水平和人口统计学数据——尤其是有儿童的家庭数量，我们发现，非洲城市具有巨大发展潜力。在排名前十的城市中，非洲占了半数以上。这些城市中年收入在7500到20000美元（以购买力平价为基础）家庭中的儿童数量快速增加。
■在洗涤产品市场分析中，圣保罗、北京、里约热内卢和上海的市场增长潜力最大。实际上，在未来十年中，圣保罗的洗涤剂和相关清洁产品的销售增幅可能会超过法国和印尼的全国市场。这可能还仅是新兴市场的冰山一角。我们预计，到2025年，发展中国家的城市消费者的洗涤产品支出将增加14万亿美元。
■到2025年，全球城市的物质资本投资每年至少将比现在多10万亿美元——包括从办公大楼到新港口设施的方方面面。在建筑方面，所需的新建筑面积相当于目前住宅和商用建筑总面积的85%；其中40%的增长都将来自中国。
■到2025年，另一迫切需求——城市水利基础设施建设将需要4800亿美元的投资，其中80%在新兴市场。孟买和德里将引领这一市场。
除了支持设定地域战略重点以外，城市层面的研究还可以帮助公司更好地调整营销战略。即使在同一国家，各地消费者的偏好不同，其产品的购买也会有所差异。市场营销人员在根据家庭收入和产品类型快速绘制销售曲线的时候，可能会忽略当地消费者的偏好。酸奶销售可以显示各地区消费者偏好的差异，而这种差异在国家层面是无法体现出来的。我们发现，即使对收入水平进行调整后，武汉的典型家庭对酸奶的支出显著高于其他三个中国可比城市。针对不同产品，了解各城市不同的支出模式，可以让公司更好地分配营销和分销资源。
由于全球经济活动重心正在向发展中国家转移，公司应该了解各个城市的增长情况。以城市为单位制定战略的管理者可以更有效地分配投资，从而更好地抓住发展机遇。
（如需了解更多内容，请阅读麦肯锡全球研究院的完整报告。http：//www.mckinsey.com/insights/mgi/research/urbanization/urban_world_cities_and_the_rise_of_the_consuming_class.）
Richard Dobbs是麦肯锡全球研究院和首尔分公司的全球资深董事；
Jonathan Woetzel（华强森）是麦肯锡上海分公司的全球资深董事；
Jaana Remes是麦肯锡全球研究院驻旧金山分公司的资深顾问。
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创新公租房制度设计 完善住房保障体系——专访黄石副市长谢承祥
陈华
在总人口260万的中国中部城市黄石，住房矛盾曾经十分突出。该市副市长谢承祥接受了城市中国计划战略总监陈华的访谈，介绍了黄石创新的公共租赁房制度建设和模式。
陈华：为什么住房保障问题成了黄石政府的一项首要挑战？
谢承祥：近年来，我国很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，很多百姓住不起房、住不上房，住房问题成为影响社会稳定、经济发展的一个突出的民生问题。
黄石面临着严峻的住房困难。作为典型的工矿城市，黄石市经历过繁荣和发展，但由于矿产资源日渐枯竭和国有企业改革，许多工矿企业倒闭或改制，大量工人下岗失业，他们依然居住在矿区的简易房里，逐步变成了棚户区，类似于有些国家的“贫民窟”。据统计，当时黄石市这种棚户区一共有164片，占地面积约200万平方米，聚居居民12000余户，全市80%以上的低收入家庭居住其中。
棚户区的基础设施和公共服务都很落后，治安也差，与本市其他相对新开发的小区形成鲜明对比，加大了贫富差距的分化。这种现象造成了黄石很多百姓对居住环境的不满，改善居住条件成为他们的共同心声。在每年的“两会”中，这方面的提案很多，呼吁市政府承诺解决这个问题。
与此同时，农村进城务工人员、新就业大学生等城市新市民加速涌现，他们的住房需求也使得住房矛盾进一步凸显。
随着经济的发展，中央和地方政府都积累了不错的财力，各级政府也有能力着手解决这个问题。这几年中央政府提出了改善民生的大方针，同时对地方政府提出了明确要求，下达了硬性指标，分解到各地。
“十二五”期间，中国计划新建保障性住房3600万套，保障性住房覆盖率可以达到20%。2010年我国投资兴建了保障性住房590万套，竣工370万套。2011年我国保障性住房和棚户区改造住房的目标相比2010年几乎要翻一番，达到1000万套。
黄石市是国家住房与城乡建设部、国家开发银行列为全国公共租赁住房制度建设和开发性金融支持住房保障体系建设的双试点城市。可以说地方政府收到了来自上层（即中央政府）和下层（即地方百姓）两个方面的压力和动力，必须要采取行动，解决问题。
陈华：黄石解决住房保障问题最大的挑战有哪些？
谢承祥：首先是启动资金问题。
为解决这个问题，黄石市坚持住房保障公益性为基本取向，以发展公共租赁房为核心，建立了融资平台。我们将公共财政中的保障性住房建设资金、资产（主要是政府划拨的保障住房建设用地）1.35亿元全部纳入一个国有控股的保障性住房建设和棚户区改造投融资的专业平台——黄石众邦城市住房投资有限公司（以下简称“众邦公司”）。
市政府将规划中的保障性住房地块以划拨价格出让给众邦公司，市财政返还一定金额平抑保障性住房的土地成本。同时，市政府还将6000亩建设用地收储和出让计划注入众邦公司。
同时，依托该公司向国家开发银行、商业银行以及企业和个人筹集建设资金。目前，该公司注册资本金由组建时的1.35亿元人民币扩大到5亿元，总资产由当初的2亿元增加到20亿元，累计融资6.5亿元。政府还进行了相关的税费减免。
在这样的一揽子措施下，保障住房的建设和运行可以正常开展起来。
其次是如何保障项目的可持续性。
■住房采取租售结合的方式。出售价格低于市场价格。出售可以帮助众邦公司尽快回笼建设运转资金。三口之家50平方米的房屋租金大约是每月70~80元，只相当于市场价格的20%左右。
■众邦公司对保障房进行建设和管理的收入来源主要是：政府的补贴、租售收入、政策银行低息贷款以及项目附带的服务性商业开发收入（主要是零售业）。虽然资金压力一直存在，但是还能够正常运作。
■管理挑战，即如何保证分配的公平。
黄石的流动人口相对较少，人口基本情况比较好掌握。政府与银行和税收部门建立信息化网络，进行信息采集，并且动用社区力量和社会监督，对公租房的获取情况进行公示。
同时每两年重新审核一次租房资格，不符合低收入条件的承租户要搬出来或者按照市场价格支付租金。
为了保证可以有效实施，实行了“租补分离”的办法，即由众邦公司委托社会中介机构依据地段、房型、面积等因素，参照同地段、同类型房屋的市场租金水平制定公共租赁住房市场租赁价格，每隔两年重新审定该价格，再按照市场租赁价格向租房申请者出租，不同地段、户型不同价格，各取所需、一视同仁；然后，由市住房保障中心按照承租户的收入、住房及身份情况，分类核定补贴。补贴标准每年都要审核公示，根据审核情况调整补贴标准。
陈华：请问对这一整套住房保障模式效果和影响的评估如何？
谢承祥：最终来看，评价标准有四个：百姓是否满意；是否有效改善了中低收入家庭的居住环境；是否推动了区域产业经济发展；中央政府是否认可。