2.5 资产总量中租金与价格的互相影响

被马克思誉为“现代地租理论的真正创始人”的英国农场主詹姆斯·安德森（1739—1808）200年前在《谷物法本质的研究》里提出一个论断：“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。”肥力不同的土地虽然谷物产量不同，但它们的谷物是按照同一个价格在市场上出售的。肥沃土地产出谷物的货币所得必然超过贫瘠土地的货币所得，在竞争性的佃户决定过程中，超过佃户货币所得平均水平的收入必然归土地所有者所有。

作为一种资产而言，产出水平无疑对该资产的价格决定有重要意义，如果该资产的所有权转让，其年收益肯定是该资产的所有权转让价格的决定因素之一。同时，如果不是资产的所有权转让，而是将该资产的使用权转让一年，其年收益肯定同样是该资产的使用权转让价格的决定因素之一。在这两个转让过程中，前者是资本价格问题，后者是资本租金问题。也就是说，资产的产出水平是决定资产价格的主要因素，也是决定资产租金的主要因素。

托宾给资本租金的定义是“一段时间的资本租金是指在该时期因使用一单位有形资产而必须支付的价格”，他进一步认为：“除了为商品和劳务流动定价的租赁市场外，还有一个资产存量定价的金融市场。在这个市场上，通货与资本可以相互兑换，从而使财富所有者得以随意调整其资产组合，并不断确定资本的货币价格。当财富所有者因拥有过多的通货而试图兑换资本时，资本价格将趋于上升；而当他们的资本拥有量相对过多时，其价格又趋于下降。”在托宾的这个表述里，人们在通货和非通货资产之间进行调整，是因为对通货资产或者非通货资产“拥有过多”，而对如何衡量“多与少”，托宾没有给出答案。

在期限内，资产价值总量由价格和租金共同决定。下面通过几步阐述这个观点。

我们假定资产价格的上升和资产租金的上升之间没有必然的因果关系。例如，一个有长期投资潜力的房产的价格应该是上升的，但是，如果该房产明年将因为不可抗力因素出现整整一年的经营障碍，那么，该房产明年的租金肯定下降。同时假定，虽然非货币资产价格的上升等于货币资产价格的下降，但预期非货币资产实际租金率（实际租金率=名义租金率-通货膨胀率）的上升将导致持币者减少持有货币，增加持有非货币资产。

设有A、B两人，在基期，A的全部资产都是货币资产，B的全部资产都是非货币的土地资产。A、B两人的初期可支配资产总量（=实物财产量×价格+实物财产量×单位租金）用货币计算相同，都是11000美元，如表2-1所列。

表2-1 A、B两人的初期可支配资产

如果考虑价格变动因素，并且货币资产的唯一买卖对象是土地，则当土地价格发生变化（例如，土地的价格由每亩1000 美元上升到1050 美元）时，A、B货人的末期货币财产量则出现差异，如表2-2所列。

表2-2 土地价格上升时A、B两人的末期货币财产量

如果进一步考虑土地租金变动因素（例如，土地的租金由每亩100美元下降到40美元），A、B两人的末期货币财产量出现差异，但特点是，虽然土地价格在上升，但当土地租金下降时，实物资产的持有者用货币衡量的时产总量未必上升，如表2-3所列。

表2-3 土地价格下降时A、B两人的末期货币财产量

如果在考虑土地租金变动因素的同时考虑货币资本的租金变动因素，并且假定基期和末期之间的货币资本租金率（利率）为货币资本总额的10%，则末期A、B两人可支配的货币财产量分别如表2-4所列。

表2-4 货币资本的租金变动时A、B两人的末期货币财产量

当预期到价格、商品租金率和货币利率三个因素的变动时，为了自己的财富最大化，人们会改变自己的持币量与持物量之比（即剑桥方程式M=KPY中的K），这一行为的重要意义在于，当人们减少持币量时，对商品的需求上升，当人们增加持币量时，对商品的需求下降。

在表2-4 中，如果结果是可预期的，人们将减少持物（土地资产）量，而这又将使得预期价格、预期租金变得难以预期。或许经济学的奥妙就在于此。

用投资的眼光看，人们对资产增加或减少的最终判断标准是，用货币衡量的资产总量在未来一个时期的升值比例。在货币资产和非货币资产随时可兑换的情况下，价格水平、非货币资产的名义租金水平和货币资产的名义利率共同决定了财产总量。