第5章 房地产的第一场雪(1)
2007年11月，刚刚步入冬季，不断升温的房地产却迎接到了第一场雪。许多企业感到始料未及，其实，结局在开始时就早已注定。
资本最擅长则利润而居，有20%的利润，它就活跃；有50%的利润，它就铤而走险；有100%的利润，它就敢践踏一切法律与道德底线；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。似乎就在一夜间，房产成了暴利行业，越来越多的人涌入房市分一杯羹。然不过，资本越大胆，房产的泡沫越大，冬天的脚步就越逼近。
被组合拳击中的地产泡沫
狄更斯在《双城记》的开头写到：“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬”。对于中国房地产业而言，也是如此。
热血沸腾的时代正在渐渐远去，渐渐升温进而转为火爆的房地产市场，在2007年拉响了橙色预警。
2007年4月，中国社会科学院在发布了“2007年中国服务行业发展报告”，其中言辞犀利地指出，中国房地产市场的泡沫已经浮现，在规模、结构、价格和利润等方面都存在明显的不合理因素。接着，出示了数字证明，2007年第二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64％。新建商品住房销售价格同比上涨66％，涨幅高达13个百分点。有的城市一个月内房价涨幅超过20%，房价新高不断被刷新，幅度让人触目惊心，每天都在创造着历史。
在“起台风，连猪都会飞”的时候，地产业一片欣欣向荣之象，房产大亨出尽风头，赚得盆满盈钵。但是，浮华背后潜藏危险因子，表面风光下却是满目疮痍。利润的吸引不经意间使得市场化逐渐背离了国计民生的正常轨道，房价的高升掩饰不住房地产的内伤：房价过高、上涨过快。有的地方房价上涨速度高达30%到50%，且总量过剩，结构失衡：一方面高档住房空置率过高，另一方面普通住宅供给严重短缺。这背后掩藏的是经济利益的驱使，房产的繁荣本应该是经济发展的结果，但一些城市的经济增长主要依靠房地产带动，房地产反而成为推动经济发展的主要推手。这种本末倒置的经济发展路线，也给房地产埋下一颗定时炸弹。
在房价屡创新高的过程中，许多普通购房者也加入抢购行列，沦为高负债的“房奴”。对于消费者而言，房子毕竟是不可或缺的刚性需求，不可能因为房价的日益上涨不购买而露宿街头，但与相对微薄的收入相比，房价上涨的确一再挑战着他们的心理底线和承受极限。
中国儒家向来讲求“中庸之道”。李嘉诚先生也说过：“做生意，应该过犹不及。太过，容易锋芒毕露，招致无妄之灾；太谨慎，又无法展现自己竞争实力。”乐极生悲，盛极是衰，当房地产泡沫被吹得越来越大时，也是接近破碎边缘的即将到来。
事实上，在具有先验性的国际市场上，泡沫破碎的现象已经是屡见不鲜。20世纪20年代中期，美国佛罗里达州出现前所未有的房地产泡沫。无独有偶，在1926年佛罗里达房地产泡沫迅速破碎时，众多靠地产发家的企业家、银行家迅速一贫如洗。90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊世界。1990年仅东京的地价就相当于美国全国的总地价，但1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭。1997年香港房地产泡沫破碎，一时也出现了从百万富翁到百万“负翁”的奇特景象。
历史上的国际教训仍鲜活在眼前，中国房地产的特质更是撑破泡沫的一大动力。在中国房地产企业发展过程中，由于房地产行业的资金密集属性和利益密集性，官商勾结和权钱交易已是心照不宣的潜规则。另一方面，中国部分企业家在市场体制中，在培养了经济意识的同时，却一直没有养成依法纳税的“好习惯”。灰色交易、偷税漏税等“不怕死、不要命”的典型层出不穷。在构建和谐社会，实现居者有其屋的诉求之下，解决房地产问题已箭在弦上，不得不发。
政府痛下“杀手”之时，必是行业遭受“灭顶之灾”之日。在消费者有心住房无力购买，和房价越走越高、与消费者渐行渐远的双重矛盾之下，2007年政府开始伸出调控之手，打起了一套调控房地产市场的组合拳。
购房者的需求，为房价急速走高铺垫最稳固的支撑，要打击房地产的“疯狂势头”，必须先冷却消费者的购买热情。
2007年9月14日，央行宣布同一年度第五次加息的消息。第二天，银行就采取切实行动，将存贷款基准利率再次上调0.27个百分点，由原来的3.60％提高到3.87％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的7.02％提高到7.29％。
存款准备金率和利率的提高增加了贷款买房的利息，也大大提高了购房者的购买成本，从而抑制了购房者尤其是投资、投机房产者的购房动机和行为。与此同时，中央政府还加大了对房贷审查的力度，很多城市的各种银行对令人咂舌的房价飙升进行再次评估，遂得出高风险的信号，也开始紧缩房贷，将放贷者的贷款门槛一提再提。
高利率势必会抑制房产投资者的需求，大大改变购房者对未来的预期，扎堆购房的现象随即减少。政府对房地产行政干预的实施，有效地抑制了购房需求，对以消费为主的购房者以及整个市场经济而言，吹响了黎明到来的号角。
此外，政府的加息政策不但在消费者的实际购买能力上对消费者的非理性购房需求进行抑制，还在心理上安装安全阀，双管齐下，购房者的压力自然大了不少，降低购房意愿，购房需求也相应受到抑制。
连续加息，为房地产需求吞服了退烧药，此后，政府提高二套住房首付，则为房地产发展戴上了紧箍咒。
2007年9月27日，中央又下猛药。9月27日，央行和银监会联合发布359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
“第二套房”、“第三套房”……是伴随着房地产升温而流行起的词汇，更多的不是实际需求，而是非理性房产投资。国际房产空置率惯例为5%-10%之间，如果超出这个范围，在10%-20%之间为空置危险区，20%以上则为商品房严重积压。但中国房产空置率早已连发警报，如2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。“朱门酒肉臭，路有冻死骨”，在大量房产空置的同时，却有一大批无房可住的人在为房神伤，日益尖锐的矛盾，更坚定了政府调控决心。
不可避免，政府出台的政策有“温水煮青蛙”的效果，存在时滞效应，在短时间内难以呈现累积效应的成果。如果此前的政策尚属“政策疲软”，这次提高二套房首付比例的政策则无疑是一记重拳。
二套房首付提高至40%，有的银行甚至干脆暂停了二套房的按揭贷款，对放贷者的资质要求提高。在这股大潮的侵袭下，上海银行迈入其中的行列，提高了两套以上住房贷款的神情门槛；浙江部分银行分行暂停了二套房的按揭贷款。北京、深圳等地更是纷纷行动起来，为房地产市场戴上了资金枷锁。
仍在挺立的房地产多米诺骨牌，已经岌岌可危，稍有风吹便可一张张倒下。而事实上，政府投下的这枚石子已在房地产界引起阵阵风波：
上海二手住宅市场成交量自9月份出现降温，10月成交量继续走低，与9月同期相比降幅约在四成左右，截至10月10日，大约八成的业主对自己的挂售房源下调了挂牌价格；
10月1日至9日，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2026平方米，环比9月日均成交量下降高达八成之多；
从10月1日至10月8日，重庆主城区仅有三天日交易量达到1万平方米，与9月下旬日均3万平方米的交易量相比大幅萎缩；
北京房产亦不容乐观，温州炒房团已闻风而动逃离京城。
倘若一线城市的房价真正得到遏制，所产生的涟漪效必然波及到杭州、成都、南京等二线城市；二线城市的变化又会波及到三线城市……随着房地产夜幕渐渐降临，房地产市场上一场没有硝烟的大战也将落下帷幕。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜？”对于一般消费者，千万间只能是不切实际的奢求，能够遮风避雨、让一家人享受家庭欢乐的一间即可。万物归宗，房子终要回归本位价值。总之，房地产市场泡沫越吹越大，行业潜在危机愈演愈烈，而此时正是房地产企业调整的关键阶段。中国的房地产行业，必然是要趋向稳定、健康与理性。而政府一系列的调控组合拳将地产泡沫击碎，正是把楼市从非理性的边缘拉回。
冬天的脚步越来越近
全国房贷紧缩风的刮起，让昔日凯歌高奏的盛世狂宴渐渐低迷，房地产的发展也蒙上了一层秋意，既然秋天来了，冬天就不再遥远。
如果政府的连续组合拳只是一边风霜，那么，有价无市则会成为抑制房产需求的重型武器，两者交相呼应，无疑是制约房产非理性增长的双重杀手锏。这无论于消费者的心理预期还是实际购买力，都是巨大挑战；对房地产市场，更是最直接的打击。
“一片雪而知天下冬”，总是走在全国房地产趋势前沿的深圳，被誉为房地产“风向标”，只要一有风吹草动，都会引起全国性的涟漪。对于开发商、投资者来说，2007年深圳的冬天来得特别早。
早在2007年9、10月份，深圳的房地产商就感到了阵阵凉意。在中央存贷款基准利率上调，和直指市场流通环节与资金渠道的“第二套首付40%”政策的影响下，以往备受开发商青睐的“金九银十”黄金时期没有按照规定日期到来。原本张开口袋准备大量“吸金”的投资者，虽然心有不甘，但是形势所迫之下，只好纷纷出局。如此一来，购房者成为留在市场上的潜在客户，但是也只有少部分人采取购买行动。
投资者、炒房者购房压力重担在身，日趋理智的购房者也在按兵不动，看到市场大势已去的开发商更是急在心头，三者构成“三足鼎立”之势，将深圳房地产显得愈发冷清和萧条。
从市场交易状况来看，2007年11月深圳综合指数、住宅指数、写字楼指数、商铺指数均出现小幅下跌，深圳房地产市场步入调整期。
根据2007年11月24日深圳市统计局公布的1-10月经济运行统计分析，深圳市1-10月商品房施工面积为2907.25万平方米，同比下降5.3%，其中住宅施工面积2062.10万平方米，同比下降3.6%；商品房竣工面积为288.64万平方米，同比下降37.5%，其中住宅竣工面积206.28万平方米，同比下降40.5%；商品房销售面积为514.96万平方米，同比下降13.2%。
“下降”，成为最为普遍的用词，与2006年同期相比，深圳商品房竣工面积和销售面积都在直线下降。
一般而言，按照市场规律，供应减少势必造成价格的上涨，然而深圳楼市却没有由于供应减少而出现房价上涨的局面。究其原因，房价过高且已经超出了居民的承受能力，人们对房地产的热情，随着天气的寒冷而不断降温，市场萎缩，价格也就失去了上涨的理由。
与新建住房相比，二手房因其价格相对合理，实用性强，一直备受购房者青睐。在新建住房被购房者列为不受欢迎对象时，深圳的二手房市场也开始走下坡路。“基本上都在下跌，成交额跌幅都在五成左右”，一位地产总裁这样表示，他甚至预言：“深圳中介的寒冬降临，洗牌的时候到了”。果不其然，在2007年11月，深圳部分中介公司已经门庭冷落，有些已经开始关铺裁员：在景田片区，在鲁班大厦附近的中原地产、世华地产门前顾客稀少；在梅林片区，长河地产、创道地产等多家商铺纷纷关门……
深圳房地产给全国房地产布上一层薄薄的冰层，这股寒意并未止步，而是蔓延向北，一直到北京。在北京，也开始出现房价上涨幅度趋缓的迹象。
2007年11月7日，国家发改委和商务部联合发布《外商投资产业指导目录》，其中明确规定，限制外商进入房地产的土地连片开发、高档物业、房地产中介、经纪等多个领域。外资一向被视为房价飙升的推手之一，对外资的限制进入，无疑是政府为房价降温的决心表示。这项政策的出台，直接导致了北京高端物业的抛售。
高端物业抛售已经成为不可掩盖的事实，但只是个别现象，北京普通住宅交易量的下降才是不可忽视的普遍现象。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，2007年11月以后，北京市住宅期房成交量每周都会呈现连续下滑的趋势。
在11月12日-11月18日的一周时间里，北京住宅期房的交易量为2375套，相比前一周下降了11.8%；在11月19日-11月25日一周内，北京共成交住宅期房2346套，与前一周的2375套相比，成交套数下降了1.2%。无论是11.8%，还是1.2%，都不代表最高降幅，在11月初至12日的十余天间，每天成交量的下降都让人触目惊心，降幅高达每天百套。