推荐序

房地产市场分析是个宏观的大课题，这本书更多的是以局部市场中的微观分析为主的教科书，而用数据和案例作为市场分析的基础则是这本书的重点。读者从这本书中得到的不是一个简单的结论，更不是一个能照搬、照用的图版，而是一种可以在任何局部市场中，进行数据更新之后，进行有效分析的技术路线。

房地产都是一个国家宏观经济中的重要组成部分，既与这个国家的经济发展阶段相关，也与这个国家的城市化率、人口结构、土地制度、货币政策、税收制度等相关，而客观经济变化的周期则直接决定着房地产市场的周期变化。房地产宏观市场的分析，实际是一个国家的宏观经济的分析结果，而这个国家相对稳定的市场变化，则决定了房地产市场是以存量为主，还是增量为主的差别，这两者之间的客观导向几乎完全不同，因此，也必然让分析的模型与参数完全不同了。

但局部市场或单项研究则与宏观经济有相对的独立性，更易于取得相对完整的数据，更易于通过公开的市场或局部的收集信息，建立分析框架，快捷地提供分析、决策的依据。而这本书则为从事房地产专业的管理者介绍了多种思维方式和应用技巧。

中国房地产市场从广义上说，是在1980年有了第一批房地产开发公司开始的，但土地的商品化则在1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后，住房的商品化则在1998年取消福利分房，并货币化分配之后。中国的房地产法规则是在1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》出台之后逐步完善的。因此，中国的所有大学中还没有完整的房地产教育体系，少数大学中将有关房地产的专业分拆为不同的学科，列入不同的专业，反而是市场在不断的寻找各种企业行为的规律与市场应对策略，并将其汇编为不同的专业案例，试图作为一种专业的教科书。

在这些实践案例中，所缺少的正是用数据说话的分析方法，郑华博士利用顾问与研究者的身份参与了多个企业和项目的实践，并试图将这些案例成果用数据分析的方法，经归纳与总结，提升到理论工具的高度，还原于解决实际问题的路径。

外行人将房地产业看做是简单的堆砌砖头、瓦块，但经济活动中数据则无处不在，任何市场的定位、风险的判断和定量的分析都在影响着决策。从数据的组合中找到其中变量之间的关系，使其成为引导做出正确判断的依据。

这本书充分地利用了对历史数据的收集、积累、综合、分析和推理，从而对现实需解决的问题提出正确的导向，从给定一个利用数据的方法到得出一个比较中肯的结论，可以使之成为一种可借鉴的分析模式，让对数字颇感枯燥和陌生的人，品味到数字中的灵魂和乐趣。

数字不仅仅是一种符号，在有心人眼中这是一曲美妙的音乐，有着自己节奏与旋律，找到正确的使用方法才能听得懂其中的奥妙，同样的数据在不同人的眼中看到的是不同的结果，得出的是不同的结论，只有学会了识别“韵律”，即能找出数据中对应的逻辑关系的人，才能听得懂音乐中的含意。这本书正是让人们能识别数据中的“韵律”的工具。

或许我天生酷爱或偏好于数据，因此愿意向从业者推荐这本书，尽管我不完全同意其中的某些判断，但坚信用数据分析的方法更容易让人们弄清楚事物表面背后的内在逻辑。

当社会、媒体都从各自不同的角度解读房地产市场时，有一本用数据来以理服人的书至少可以让更多的人弄清许多基本概念性的东西，不再糊涂地人云亦云，也可以让专业者可以借鉴提高，避免许多不必要的弯路，从一团乱麻中轻松找到解决的方案。

北京市华远房地产股份有限公司董事长，华远集团总裁