第7章 哪些商铺投资能获利(3)

（1）依据“人气”选址

好的位置虽然不是绝对的，但却有很多共性，如人口流动性大，闹市区域繁华地段，交通方便等，所以选择好位置必须具备以下条件：

①人潮流量：平常、假日及日、夜来往人次比例；

②车潮流量：汽车、摩托车往来流量；

③交通枢纽：目前及未来可能增减的运输工具；

④马路宽窄、大小：单行道、双向道与停车问题；

⑤区域特征：商圈情况、竞争店、互补店、金融机构及文教、休闲设备等；

⑥人口勘察：该区人口数量、消费习惯等；

⑦商圈勘察：主要及次要商圈范围、租金、价位。

（2）按照地点位置

小店可粗略分为两种，一种开在人来人往的闹市口，一种开在居民新村。前者因为和大店做邻，商品特色显得更为重要，应该找大店所没有的东西来做。经营这样的小店，一定要做市场细分，做专做深做透。开在闹市的小店，不妨经营能迎合年轻人品位的商品，因为年轻人是最喜欢逛街的。相反，经营老年人用品的小店应开在居民小区里，那是老年人的活动范围，就近购买当然受他们欢迎。

（3）依据地段选址

购买店铺作为不动产投资的一个品种，具有既可出租、又可自营的两重性，早就引起了投资者的注意。但是，并不是随便捡个店铺都能赚钱，店铺的选择大有讲究，它包括店铺的位置和店铺的质量。投资店铺讲究地段。店铺的地段一般有三类：第一类是成熟的中央商务圈；第二类是成型的商圈，多邻近大型的住宅区或就业中心区，能吸引大量就业人口的商务办公楼或经济开发区；第三类是住宅小区内部。

在成熟的中央商务圈投资店铺，投资额较大，而且不同商务圈的性质及发展程度，都将间接影响店铺的经营效益水平及场地的租金。这种店铺的运作首先是借了近在咫尺的整个商圈的人气。再者有固定的人流量保证，方可“大树底下好乘凉”，得来全不费工夫。

一般说来，就业中心区为住宅区提供了需求市场，住宅区为就业中心提供了充足的劳动力。店铺的兴起，将启动住宅与就业的二度兴旺，特别是新建楼盘的品质和价位会有明显提高，这反过来又会使店铺的增值更为可观。

若投资小区内的店铺，则需要比较慎重，一方面，人流有限；另一方面，住户在小区内消费仅仅是为图个便利，而难有持续的、大宗的消费。适合投资的小区内店铺，最好在足够大的规模，或者是开放式小区，有宽敞的街区道路，小区主要出入口、街道转角等位置的店铺是投资的最好目标。

（1）依据经营需要选址

①要根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市；但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方。比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。

②要选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街。

③要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门市房，店门前自然就没有独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。

④要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，以至能够开在它的旁边。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应，“拣”些顾客。

四步骤找到最具投资价值的商铺

投资商铺，如何追求投资价值的最大化，这一直是一个热门话题。更为实际而言，如何找到最具性价比的商铺，这是一门大学问。在此从中医的“望闻问切”四步骤来简述商铺投资的基本理念，供广大商铺投资者参考。

（1）望诊：判断商铺的“门面”价值

商铺必须有独立门面，这一点相当重要。最好是一楼正面沿街，门宽不低于1. 5米。如果商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销手段的空间。

在挑选已经形成商业气候的地理位置时，可以选择政府打造的或是在长期经营中自然形成的特定商品的集中区域。如位于某市的轻纺市场，未成市前商铺的售价为每平方米1000元，月租金仅1000元左右；市场成熟后商铺的售价为每平方米5万元以上，月租金1万多元。

如果，所选商铺区域的周边有著名连锁品牌餐饮或品牌专卖店入驻则最佳，品牌连锁机构的选铺工作相当系统化和专业化，投资者可以借品牌公司的市场判断能力来完善自己的判断。

（2）闻诊：分析商铺的“内在”状态

选择商铺的区域应在办公楼附近、交通枢纽邻近、学校附近或居民密集区，主要经营收入以周边固定消费为主。所以，人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其合理比例应该是2：1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好。统计人流量的时段以周一至周三上午10点至下午16点为佳，如果是餐饮商铺，还要统计晚上18点至23点的人流量。

此外，商铺的结构决定商铺的投资价值，千万不要误入结构有问题的商铺。理想的商业建筑结构以框架为佳，这种结构得房率较高，中间立柱较小甚至没有，有利于经营者商品的出样和商铺的格局规划。而且周边100米内最好有公交站点或轨道交通出入口，尽量要回避那些能在门口停车的商铺，因为门口能停车的话，将会影响商铺的展示面。

（3）问诊：对比商铺的“周边”症状

周边人群的消费水平高低决定商铺的价值高低。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，那么获得更高的租金和投资回报率的机会更大。所以投资者要密切注意周边各商业的生意情况，商铺周边50米半径可以反映商铺将来的经营情况，正所谓“一荣俱荣”。而且投资者仍然要了解周边的规划及商铺的开发商，好的规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量住宅居住率，这些都是投资的重点。

（1）切脉：预见商铺的“前景”发展

投资者在投资商铺时应该重视发展前景。虽然在一些位置偏差的地方，前期租金很低，几乎无人问津，但如果符合马路小、周边市场好、人流量有逐步扩大趋势、商铺销售率较高等条件，则这类商铺具备投资价值。注意把握投资时机，在经济形势虚高、商业景气且商业利润较高的时期，不宜投资在高位运行的商铺，因其升值空间已被大量消耗。按这几年来的市场形势来分析，一般比较适宜投资的商铺，其售价和周边住宅售价比例约为1. 3：1。

10正确评估商铺价值的要素

任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，也是同样的道理。一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金越大意味着风险越高。面对如此昂贵的投资，如何实现投资的价格接近店铺实际价值甚至大于其价值呢？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？根据多年商铺开发的经验和代理商铺营销的实践，建议投资者从以下几个方面进行考虑。

（1）投资商铺是否处于核心商圈

商圈有大有小，例如，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。例如在福州市，已经成熟的商圈如东街口、中亭街等，吸引的是来自全国各地的人流。一般而言，在传统商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常少。在投资时，应多关注新商圈，因为新商圈的产生与商铺的释放成正比，投资机会比较多，只要我们能及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。

（2）注意商圈的变动因素

在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其成长空间非常小，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也非常高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值不大。而如果选择正在发展中的商圈，也许前2 ~ 3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，因此，这里的商铺绝对是值得投资的绩优股。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。

（3）是否具有主力店效应

“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资者都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。如某城市广场虽然当前的营业能力只能算中下，但是新进驻的家乐福将有利于改善这里的商业氛围，尤其是2 ~ 3楼围绕在家乐福周边的店铺，仍然有不错的盈利。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺做旺并不断升值。

（1）有广场就有冲天人气

什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场，小到福州市五一广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，投资者可根据实际投资环境参考投资商铺的规模和未来经营业态的选择。

（5）品牌店效应

目前在商铺租赁和购买市场上，品牌客户比较多。例如西式餐饮有肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡有星巴克、上岛；服装有鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来所要投资的商铺区域也是一个很重要的参考因素。其主要有两方面的原因：

①品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。

②知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会促进商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。

（6）立地条件

商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。正所谓“一步三市”，立地差之毫厘，都有可能会导致经营业绩失之千里。

一般而言，一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。

首先，道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为，所以位于道路边的商铺的价值就比较大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别；其次，靠近商业区的交通干道。主力与辅助力量兼并，因此，商业价值巨大。

除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，例如交通隔栏。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。我们同样以福州的东街口为例。东街口可以吸引来自东西南北四个方向的人流和车流，而且不存在人流穿插的障碍；但交通隔栏对商铺价值影响有多大，我们只要留意东街口附近的双抛桥就知道了，以前双抛桥门前有隔栏，没有连接达明路的斑马线时，从两个方向来的人流去购物都比较困难，而拆掉过街天桥和隔栏后使来往的顾客非常方便，尤其对其他街巷的未来的人流注入有很大支撑。

（7）了解商铺的通用性

一些投资者因为没有丰富的经验，在买商铺时只考虑价格，认为只要价格合适就行了，由此增加了自己的投资风险。我们知道，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，例如，开餐饮的需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，而有些商铺并没有这些，当有人想租赁并提出这些问题的时候，投资人才恍然大悟，但已经晚了，因为像排烟这样的问题到正式交楼后，谁也解决不了。其实，不仅是投资人不清楚这些潜在问题，有些发展商也不一定清楚，因此，投资者在买铺的时候，一定要在合同条款中将以上配套问题写清楚，哪怕以后不经营餐饮，也要做到有备无患。

（8）周边租金水平

如果说以上评估条件定性的内容多，那么周边的租金水平将直接反映投资者所投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣只会往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，但是出现商圈变动则另当别论。

11不看地段看“商机”

商铺投资流传这么一句金言：租、售商铺不看地段，看商机。