第3章 商铺投资你准备好了吗？(2)

（2）持有100万元左右的资金

持有100万元左右的投资者可选择的商铺类型较广，专业市场和社区商铺是其首选的投资类型。专业市场如茶叶市场、建材市场、汽车市场、家具市场等，其特点一般是位置较偏，交通方便，投资金额可大可小，从几十万元到几百万元都有。原来就是市场或者周围有市场氛围而进行改造的这类市场投资风险相对较小，而原来没有市场基础的，往往需要较长的市场培育期，投资风险较大。但如果选准市场，回报率将倍增。投资者投资这类商铺，应该多做调研。

（3）持有150万元资金及以上资金

对于持有150万元资金及以上资金的投资者而言，一般要求较高的投资回报率，因此可选择临街商铺、综合商场或专业市场进行投资。在临街商铺的投资中，其投资回报率高，增值潜力大，但其投资门槛较高，可选择城市中心商圈内具备良好态势和发展前景的商铺。比如从昆明的商铺投资市场来看，大部分商铺的面积在50 ~ 100平方米，按均价3万元／平方米计算，一套商铺投资大约在150 ~ 300万元。不同的临街商铺，由于区域、道路、地点、人流、绿化、铺型、整体环境配置、经营类别等不同，每一种因素都会对商铺价值的高低产生很大影响。

投资商铺的黄金法则和六大置业锦囊

投资商铺已经成为时下最热门的投资方式。然而市面上商铺有很多，如何选择，如何投资更小、回报越高，是每个投资者都最为关心的问题。

商铺投资的黄金法则是什么？我们以中港城时尚创意街区为例，为大家揭秘商铺投资法则、教大家如何选到黄金旺铺。

（1）看地段

地段一定要选准最有增值潜力的地段。中港城，就很符合这个标准。在常州，如果投资南大街这种传统老商圈，投资成本高企，大大透支了利润空间。如果投资偏远地段，难以保证收益，价值无法快速上涨。比如中港城正好位于常州的黄金一公里，是常州市政府“十一五”重点工程，定位城市C B D，升值前景不可估量。

（2）看业态

要投资潜力业态。业态定位精准，是商铺成功运营的基础。中港城集家居家饰、礼品工艺品、休闲餐饮娱乐一体，定位为常州市场创意第一街。时尚创意街区，在上海、南京等地发展极快，该类业态拥有广阔的市场需求和商业前景，然而常州在这块却是空白。中港城的出现，填补了这一空白，必将比肩沪、宁市场创意街区。

（3）看商家

要有龙头商家积极带动。中港城，目前已有多个龙头商家进驻，如美克·美家、中国工商银行等行业领先品牌。龙头商家进驻，不仅给中港城带来了精品业态，同时确保市场长期兴旺，对中小商家具有极强的凝聚作用，确保整个市场良性运转、越滚越大。

（1）看培育

要有稳定的培育、稳定的收益。商铺前3年是一道坎，这3年经营得好快直接决定未来市场走向，因此需要大力扶持培育。中港城，前3年统一经营管理，引入金质运营商进行运作。给予投资者3年21%收益，一次性到手抵房款，这样市场经营旺、投资收益稳。

初涉商铺投资的投资者，起初必然会遇到各种各样棘手的投资问题。经验的积累方能不断提升个人的投资眼光和实战能力。下面为商铺投资初体验的投资者简单介绍一些投资置业锦囊，使其大体了解商铺投资市场需要注意的问题和蕴藏的商机，这些内容在后面的章节将会更加详细地讲解。

第一，进行商铺投资，首先要过资金关。

如果投资商铺自有资金不足，一般买家都要选择银行按揭，需要提醒投资者的是目前银行对于商铺投资一般只提供五成按揭。

相对于写字楼最高六成按揭和商品住宅最高八成按揭来讲有些低。这主要是房地产泡沫高涨时期，由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面呆账坏账情况比较严重，使得银行在提供这类贷款时比较谨慎，因此所设的门槛也就相对较高。

第二，老城商铺与新区商铺风险各有不同。

由于老城区的商业气氛比较浓，因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%~ 20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高，而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之内，随时面临拆迁的危险，因此购入这种商铺很考验投资者的眼光。购入这种物业，要考虑其“值博率”高不高。一般来讲，如果能够在短时间内取得一定的租金回报，再加上拆迁补偿的资金，能够收回成本的物业，投资价值就比较高。

第三，商业讲究成行成市，买铺要看商业气氛。

购买商铺也要“借力”，选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺，商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长，达到15年至20年，因此其周围的商用物业租金比较有保障。另外，买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”，因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业，虽然其“人气”很旺，但购入时需考察其产权情况。

第四，选择在大型居住区内投资有保障。

一些大型居住区内的商铺，由于其居民购买力持续和稳定，其商机一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳，会达到保值升值的效果。

第五，选择有特定升值前景的区域和领域，会取得意想不到的升值效果。

例如，某城市人民南路是该市区传统的商业旺地，人民路的街铺售价在每平方米1万多元，如果将来拆除高架桥有望升到每平方米3万~ 1万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过，现在这一地段的租赁市场还比较活跃，投资回报率能达到8%，买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在的“执平货”将来会有变数。

第六，选择商场铺一定要慎而又慎。

现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力，铸造品牌。在国内的大型商场铺，有的经营就很成功，有的就马马虎虎了。一些新的商铺，一般也意识到散卖的问题，而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之，买商场铺要有风险意识，商场铺一般售价较高，所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益，再决定投资与否。

解开商铺投资的六大心结

随着住宅市场的政策调控，特别是限购令的执行与延伸，住宅类房地产项目的投资已经被投资瓶颈所限制，同时伴随着商业房地产业在中国的强劲发展，商业房地产的投资、开发成为目前中国房地产市场关注的热点。对个人投资者而言，商铺投资进入难度更大、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析，使自己的投资更有针对性和科学性。

（1）传统商圈还是新兴商圈

目前很多商铺投资者往往都陷入一个误区，过分讲究商铺的位置也就是通常所说的“地脚”。每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路和北京路、深圳的老街。它们都是城市中传统的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱，在类似的区域内即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。实际上，一个成熟的休闲购物中心，地脚已经逐渐被淡化。因为商铺投资非常讲究“群羊效应”，也就是看主力店。一般来说，经过多年发展、有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流。

（2）社区底商还是商街店铺

从目前各个地产项目的情况来看，几乎每个小区都有底商，规划布局简单、硬件设施不全、保安系统薄弱，所以价格虽然相对低，但是收益不明显、风险相对更高。纯商业区内的店铺租售容易、投资收益明显、回收年限相对短，所以备受青睐和追捧。但是前期价格高、负担重，又使一部分人很犹豫。不过现在国内很多城市纯商业区的店铺都为二手或三手店铺，一手店铺非常稀缺，所以一手店铺仍具备足够的升值空间。

（3）选百货商场还是购物广场

目前充斥国内的百货商场因为格局简单、购物环境嘈杂，SHOPPING MALL此时应运而生。一般在类似的商业广场中，店铺围绕一条或几条步行街来布置，而且这种室内步行街主通道的宽度以6米左右、辅通道1米左右为宜，因为这种距离既能使人群快速到达各个店铺，而且不会过于空旷，整个商场保持旺盛的人气。

（1）租用还是买产权

产权商铺可以自用、转让、继承、出租或用于抵押；而以租赁方式取得的商铺相对保障就少得多，尤其是发展前景好的商铺，租金自然水涨船高，经营者额外负担加重，投资收益却日渐减少。这一点在目前各个商圈上表现得尤为明显，优越地理位置的商圈，极其缺少规模化的产权商铺，大部分商铺都是多次转租，而且租金逐年上涨，所以对于实际经营者而言是苦不堪言，所以此类市场中的产权商铺更具投资价值。

（5）出租还是转手

购买商业用房的目的大致分为两类：一类是用以出租赚取收益。投资者可以一次性付款或按揭贷款的形式支付房款，用按揭形式购买的则可以实现租金供贷款的目的。另一类是作为资金保值并升值的手段未来进行转手，考虑到通货膨胀、货币贬值、利息下调等问题，银行储蓄收益少；而股票、债券、期货市场摇摆不定；纯住宅投资回报低，而商铺投资的魅力就在于它的长期性和稳定性。

（6）买期房还是熟铺

一般来讲，开发商都会采取预售的形式进行销售。预售也就是期房，此时的价格是相对实惠的，这时购买比较划算。但是必须综合考察开发商的实力和建设周期，因为签署合同后，购买者就要开始还款，而此时尚无法经营或出租，有一段时间是没有收益的。随着工程进度逐渐加快，开发商一般都会涨价，尤其是中心商圈内的店铺，因为正式营业后前景广阔，开发商是“皇帝的女儿不愁嫁”，到这个时候再购买，付出得就更多。看准项目前景，及时出手，抢先一步往往能占尽先机。

买商铺缺钱怎么办

随着股市的起伏不定，市场对于商铺的关注趋于升温。但对于实力不太雄厚的中小投资者来说，如果经济实力有限，那么贷款买商铺不失为一个好办法。

开店做老板，什么成本最高？有经验的老板会告诉你：店铺租金。一个20平方米的店铺，每个月总收入约2／3需要用来支付房租。其实，只要投资者巧移“头寸”，向银行贷款买一个旺铺，每月的收入不仅能够还贷，还能有足够的赚头。