住房信贷的始末

美国大萧条爆发之前一段时期内同样出现了大规模的信贷扩张和严重的收入不平等现象，或许这并非巧合。那时的按揭贷款和现在的并不一样。住宅按揭由银行和储蓄公司提供（也称储蓄与贷款协会）。按揭的期限较短，大约为五年，到期时需全额还本付息——除非借款者能够重新融资。而且，大部分贷款的利率都是浮动利率，所以借款人要承担利率变动的风险。一般情况下，贷款人只提供不超过按揭价值50%的贷款，因此，房屋所有者要承担因房产价格波动而带来的大量风险。

到了20世纪30年代，大萧条日益恶化，融资干涸，房产估价骤降，房屋拥有者无力偿还到期的贷款，大批借款者开始拖欠贷款。全国10%的房产被取消了赎回权，政府不得不介入，挽救即将跌入深渊的住房市场。房主贷款公司和联邦住房管理局是政府最初建立的两个机构。

房主贷款公司的作用是从银行和公司手中购买违约的抵押贷款，把它们重组为固定利率的20年完全分期偿还抵押贷款（在贷款期限内偿还本金）。较长的还款期限和完全分期的还款方式意味着房屋所有者不必再去面对灾难性的融资难题。政府愿意在一定时期内持有这些抵押贷款，但并不打算长期参与贷款业务，所以政府必须寻找一种方式让私有部门的贷款者对这些抵押贷款产生兴趣。那些历来都排斥长期贷款的私人贷款者是不会轻而易举地信任借款者的。

解决这个问题的办法是，联邦住房管理局通过提供抵押保险来承担违约风险——主要是为了让贷款者吃一颗定心丸，一旦发生违约，联邦住房管理局会偿还贷款。为了保护自己的利益，联邦住房管理局收取保险费，并严格设定它所担保的最高贷款上限（最初为房产价值的80%）以及贷款金额。这些限制性条件也促成了一个政府不愿担保的私人抵押贷款市场的出现。

因此，那些购买由联邦住房管理局提供担保的抵押贷款的银行和储蓄公司只需承担利率风险——利率风险的产生是由于它们用短期的浮动利率存款来为长期的固定利率抵押贷款融资。只要短期利率不走高，这笔生意还是有利可图的。

1936年，房主贷款公司停止运作。为了向银行提供融资渠道，政府建立了联邦国民抵押贷款协会，即房利美，以再次吸引长期私人贷款者进入抵押贷款市场。事实上，房利美还购买了由联邦住房管理局担保的抵押贷款并且发行长期债券，出售给像保险公司和养老基金这样的投资者，以此方式来为购买抵押贷款融资。和银行以及储蓄公司不同的是，房利美拥有更长期的固定利率的融资渠道，所以即使长期持有抵押贷款，也不用承担利率风险。

该体系一直运转良好，直到20世纪60年代，短期利率上扬，导致存款从银行和储蓄公司流出——因为在大萧条时期，政府为防止过度竞争而制定了调控性存款利率上限，使银行和储蓄公司无法与更高的市场利率进行竞争。抵押贷款的融资渠道又干涸了。为了补救，1968年，政府试图通过将房利美一分为二来加强市场的直接融资能力——新建了政府全国抵押贷款协会（即吉利美），继续从事抵押贷款的担保、打包和证券化，房利美经过改制成为私人持股公司，通过向公众发行债券和证券化债权为抵押贷款融资。那时，林登·约翰逊总统正需要资金为越南战争提供支持，私有化巧妙地将房利美的债务从政府的账单中抹去，让政府的资产负债表看上去更健康了。不久之后，房地美（全称美国联邦住宅抵押贷款公司）成立，负责将储蓄公司的抵押贷款证券化。最终房地美也被私有化了。

20世纪70年代末到80年代初，通货膨胀愈演愈烈，美联储主席保罗·沃尔克为扼制通胀将短期利率上调到迄今都难以想象的水平。储蓄和贷款行业的投资组合中大部分都是利率较低时购入的固定利率长期抵押贷款，而在融资的过程中却要支付高得离谱的短期利率，这些机构最终都破产了。政府并没有让储蓄公司关门大吉：房地产市场太重要了，而信贷又是一个牵一发而动全身的行业，让纳税人去填补这个巨大的窟窿实在是难以提出。

为此，政治体系作出了回应，通过了1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》（Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act）和1982年的《高恩–圣杰曼储蓄机构法》（Garn-St. Germain Depository Institutions Act）。两部法律拓宽了储蓄公司的贷款范围以及借款方式，帮助该行业重新获得了稳定。后面的故事就十分令人遗憾了，尤其让人愤懑的是这些储蓄公司拿着纳税人的钱在商业房地产市场上进行了一场血本无归的豪赌，这些都是众所周知的。对于储蓄公司来说这是一次巨大的损失，对纳税人来说这简直是一次不可估量的损失，而政府在这场悲剧中却扮演了帮凶的角色。不用说大家也知道结果，房利美和房地美取代了储蓄公司，并在抵押融资领域扮演着越来越重要的角色。