第6章 二手房购买省钱多

67.二手房怎么买最省钱

对于经济实力并不雄厚，首次置业的购房者来说，购买二手房是一个省钱看得见的方式。但是自从国家强制征收二手房转让个人所得税之后，怎么找到称心如意的购买二手房的省钱方法成为最大的难题。在此，总结出几种常见的省钱方法供您参考：

（1）可以选择购买无税或低税的房屋

已购公房大都交易已在五年以上，没有税费负担；购买不足五年的二手经济适用房，根据政策规定，出售时价格不得高于当初购买价，这样的话，根据个税按差额20%征收的计算公式，二手经济适用房出售与购买价格等同，没有差额，也就不用交纳个税了。大多数中低收入置业群体可能是用攒了大半辈子的积蓄来买房，选择购买无税、低税的房屋，既能满足置业需求又能降低购房成本。

（2）90平方米以下的小户型房屋

这些房子总价较低，然而“面积虽小，五脏俱全”，而且大多分布在较成熟的区域，也有部分小户型二手房分布在远郊区县轨道交通较便利的区域，这些区域整体居住氛围较好，购物、娱乐、医疗、教育等配套设施相对成熟，居住方便。从以往交易情况来看，小户型房屋是很有市场的。

68.几大注意事项做到最划算

选好二手房有一些繁琐的注意事项。大致需要掌握好以下几个方面：

（1）地理位置是关键

地段好坏，决定房屋未来的升值潜力。建议用于纯居住的购房者，可以选择在那些离车站、地铁较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样上、下班较便利，而且买菜、购物等也会十分方便。购买二手房做长期投资的购房者，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利的区域买房，因为随着商圈的不断成熟，其二手房价值也会充分体现出来。

（2）房屋质量看周详

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。目前，大部分城市二手房市场以20世纪90年代的房屋居多，由于年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，购房时您应注意这些因素。

（3）户型面积要选好

20世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，您要考虑自己更看中哪一方面，首次置业可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房，白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

（4）物业杂费看真切

算算水、电、气的价格，并了解这些费用如何收取，是上门代收，还是自己去缴。看看所购买房屋的物业管理费收取标准是多少，小区是否封闭，保安人员的数量和责任心如何，小区绿化工作如何，了解物业管理公司提供哪些服务。有车族还要查看其车位的费用。如果购买的是高层塔楼，还需观察电梯的品牌、速度及管理方式以及如何收费等。

（5）邻里是否和睦

邻里之间是否和睦，关系到您日后的居住生活状态。大致可通过衣着和生活规律判断小区居民的社会层次，拜访楼上、楼下、左右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，既能提前与邻里日后相处打好基础，也可知晓整体居住氛围与自身需求是否相符。

69.学会砍价省钱多

购买二手房一定不能不砍价。如果您急于购房，那么运用一些砍价方法来攻破售房者的心理防线将会非常有效，因此一定要抓住售房者的心理活动。您不妨采取下面的方法。

（1）要尽可能多的了解销售商和欲购房屋的情况

这是砍价的前提。购房者可通过入住的购房者、房地产业内人士等多种渠道，了解销售商和房屋的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，当然实地考察是必不可少的。只有多掌握对方情况，做到知彼知己，才能在洽谈中不处于被动。因为房地产销售人员一般都经过专门训练，背熟了相关材料，交谈技巧很高。如果您对对方情况一无所知的话，往往刚一开口砍价，就被对方一大堆或真或假的说法所蒙蔽。

这里您需要多了解房屋的销售情况及销售时间，销售不好的房屋，自有其滞销的原因。销售好的房屋，也不能任由销售商随意开价，您还要参照同等水平的物业价格，提出合理的价格。房屋推向市场销售的时间越长，销售方越急于销售房屋，您可凭此砍价。

（2）要与销售商打好心理战

您先向销售商表现出一定的购房意愿，并举出几个同类的物业，说明自己正在其中选择。对销售商提出的房屋价格，不要轻易作出让步，因为这会使销售商认为以您的经济能力承担开出的价格绰绰有余，销售商会使用种种借口，让您作出更大的让步。

在洽谈中，您应多暴露房屋的各种缺点、毛病，略微夸大这些缺点、毛病的危害性。您还要流露出担忧的表示，同时要注意观察对方的表情，及时调整策略，做到进退适度，从容不迫。

若是价格砍不下来，您可以“我再考虑考虑”为由，作出缓兵之计。只要还有降价空间，销售商是不会轻易放过一个客户的。砍房价是一个不断磨合的过程，也是一个比较艰辛的过程，不可能在一两个小时内就全部搞定。如果想要速战速决，很可能会搞砸。如果您不通过销售商，而是直接与房主沟通，也不要急于将自己的心理价位报给房主，而是与房主多交流几次，从各个方面了解一些房主的信息，如房主的家境、卖房意图、当前经济状况等，做出综合测评之后再把自己的心理价位报给对方，而对于对方的还价也不要轻易回绝，而是通过不断沟通来达到最终的统一。一般情况下，整个砍价过程可能要持续7～15天，有些甚至更长。

（3）把自己扮成购房行家

应多了解和掌握购房的一些基本常识，通过对收集来的信息进行分析，参照预购房屋周围物业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数。洽谈时，将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，让对方知道您是购房的行家，识破对方的一两个“花招”，这样销售人员从一开始就不可能报价过于离谱，您才能砍出一个理想的价位。即使是对所看的房子再满意，也不要轻易表露自己的真实想法。而是尽量多挑一些毛病出来，让对方感到心中不踏实，这样在砍价过程中才会占据主动地位。

70.选择什么样的二手房还贷方式省钱二手房房贷怎么选省钱可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择两方面。

目前还款方式分五种，即月供（等额本息、等额本金）、双周供、还款自由行（按双月、按季度）、宽限期还款、等额递增。每一种还款方式都是根据您月收入状况设计的，可归纳为收入固定与不固定两种情况。

建议收入固定并且未来预期收入较高的购房者可选择月供。其中，等额本息月还款额固定，便于理财。等额本金初期还款较多，但可减少利息及后期压力，各银行都可选择。对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还13个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息。以一笔50万元30年的按揭贷款为例，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元，节省比例高达19.42%，缩短还款期64个月。

对于收入不固定的购房者，专家建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式，比如在贷款初期收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法。

此外，购房者还可以选择利息支出少、优势相对商业贷款明显的公积金贷款方式。在银行申请二手房贷款还可以享受公积金贷款利率水平的优惠，使贷款利息降到最低。例如张先生购买了一套总价60万元的房子，若通过商业贷款年限为20年，月均还款2111.4元，20年付款总额506736元，支付利息总额高达206736元；而同样是年限20年的公积金贷款，月均还款1912.5元，20年总还款459000元，支付利息总额159000元。相比于商业贷款，其每月能少支付198.5元月供，20年共节省利息支出近47736元。

二手房贷款可以选择不同的银行、不同的房贷产品。如何才能找到与自身状况契合的房贷产品呢？

建议选择服务质量上乘，业务范围广的银行办理二手房按揭。通过中介公司代办二手房贷款不仅手续麻烦，还需支付一笔手续费。目前，各大银行都已经推出了直客式二手房按揭业务。直客式二手房按揭是指二手房购买人不论是自行成交还是通过经纪公司撮合完成交易，均可以到银行申请贷款，由银行直接受理，不指定经纪公司。与传统的按揭方式相比，银行直客式服务模式最大的优势是费用低廉。由于直客式按揭免除了律师审核环节，无律师费，因此大幅降低了购房人的按揭成本。以购买一套价值74.8万元的二手房为例，如果买卖双方同时到银行申请办理二手房按揭贷款，经评估，价格为68.64万元，最高贷款成数可达到八成，借款人首付19.8万元，其余55万元采用按揭方式，贷款期限30年。如果采用一般二手房贷方式，买方需支付贷款代办费、律师费等1.5万～1.6万元左右。如果采用银行直客式二手房贷，买方与卖方是自行成交，则上述1.6万元左右的费用全部可免除。如果是通过中介撮合成交，也至少可以节约1万余元。

所以，通过中介购买二手房是一个普遍的认识误区。只要找到好的银行办理二手房按揭，在买到称心如意的二手房的同时，还能省下一笔可观的中介费，从而保证资金的安全。

71.二手房交易省钱小窍门

双方可以在确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当做房款。

案例：黄先生由于工作调动要去北京，于是想把刚刚买到手的房子卖掉，由于急于脱手，黄先生就按照原来购买的价格64.5万元原价卖出，但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500元，到了两年之后双方再行交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61万元即可拥有此套房屋的所有权。

节约数额=64.5万×5.5%=3.5475（万元）

避税后缴交的营业税=0

省钱数额=3.5475（万元）

由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，但对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。

72.认清产权省钱不亏

由二手房买卖引起的经济纠纷屡见不鲜，避免这种情况的发生最好的方法就是在买二手房前查清产权状况，以避免经济纠纷。

购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须考虑的首要因素，否则稍有不慎，您的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是您在购房前必须做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。

要了解房屋产权状况，您要做到以下几步：

（1）要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格。例如，商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书，代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书，等等。其他证件是指：出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查验中奖通知单和相应的证明，等等。

（2）向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

查验的具体方式是查验产权记录。包括：

①原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式。

②档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件副本。

③登记日期，此日期为该宗交易的签订日期。

④成交价格，即该项交易的成交价。

⑤其他内容，如房屋平面图等。

（3）查验房屋有无债务负担

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。

另外，您还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

73.青年人二手房购买小窍门青年人是二手房购买的主力军，青年人的积蓄不多，多处于创业阶段，每一分钱都是辛苦赚来的。购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后置业升级，因此买二手房是个不错的选择。但二手房的房产交易流程同样复杂，一不小心就容易惹上不必要的麻烦，买二手房应该慎之又慎。根据一项调查数据显示，在有意向购买二手房的人群中，35岁以下的需求者占到了47%，其中年龄在28～35岁的需求者为30%，年龄在27岁以下的需求者为17%。由于房产交易流程复杂，涉及政策、税收、过户等层面的内容，再加上行业管理的不规范，难免鱼龙混杂、良莠不齐，因此青年人在购买时一定要做到“一查、二看、三想”。

在这里给想买二手房的青年朋友提供几点置业参考。

（1）查

要认真查看中介公司资质和规模，选择由政府认可的“放心中介”，还要与中介公司深入沟通，详细了解房屋买卖的业务流程、注意事项、收费标准等，并签订合同。做到知己知彼，方能百战百胜。

（2）看

要到现场看房，深入了解房屋位置、户型、面积、装修等各方面情况。认真考察房屋所在社区的环境、交通状况、生活配套设施、物业管理等各种外部环境。还要看看街坊邻居的状况。

（3）想

在购买二手房时，要结合自身的消费能力、收入水平等因素综合考虑。如首付款的比例是多少，每月能够支付多少月供，等等。另外，在购买房屋前，最好能够与个人的职业规划相结合，如会不会有到其他城市发展的可能，计划在多长时间内购买第二套房产等。

青年人掌握了这三点，才能最大限度地躲过陷阱，成功置业。

74.验房七绝招教你不吃亏

验房时，要敏感地发现房子里存在的各种问题。明确责任之后，才能够保障自己的经济利益不受损失。有什么锦囊妙计可以判断房子的问题？房子有什么样的情况就判定为问题房呢？这里提供7个小招术，供大家参考。

（1）看合同核面积

实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏。结构是否和原合同上注明的结构相同，房屋面积是否经过实际测量，与合同签订面积是否有差异。

注意：查看合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%。

（2）用卷尺测层高

自备一只5米卷尺。用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。

注意：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在纸张上。

（3）查下水看漏堵

自备塑料袋、沙子、1只塑料脸盆。首先验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。

另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅地即可（约高2厘米），24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。

注意：做好这些后，确认没问题，要尽快拿一塑料袋罩着这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）的着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防二次装修时垃圾进入，堵住管道。

（4）榔头轻敲听空裂

自备1只小榔头用小锤轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

注意：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

（5）墙面不滴水无裂缝

仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

注意：

①阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

②若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。

③特别留意冬天房间里的墙面是否有结露现象，如果有，那么这个墙面的保温层肯定有问题。

（6）门窗灵活听隔音

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。

注意：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。

（7）拉断电闸看分路

拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。

注意：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。