第5章 房屋买卖 租赁与物业管理(2)

【解答】《城市房屋租赁管理办法》第6条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（七）已抵押，未经抵押权人同意的；……”抵押是一种担保方式，抵押权的设定意味着抵押权人可以在债务人到期无法偿还借款的时候，将抵押物以折价或者拍卖、变卖的方式优先受偿。所以抵押房屋的状况影响到抵押权人将来受偿的情况，何先生作为房屋所有人虽然可以出租自己的房屋，但由于出租行为可能会对房屋的价值产生影响，比如承租人可能不会善意管理房屋、任意改造房屋，或者更危险的是承租人可能把房屋出卖给他人，因此这种情况下应当经过抵押权人的同意之后才能出租房屋。

【法律依据】《城市房屋租赁管理办法》第6条。

40.承租公房能否转租？

【问题】张某原来承租了一套二室一厅的公房，但一直没有参加房改。过了两年，张某的经济条件逐步改善了，手头也比较宽裕，看着周围的同事和朋友都买了新房，于是就在城西买了一套商品房并搬过去自己住，原来的公房并没有还给房管部门，而是悄悄地出租给王某并收取房租。请问：张某将所承租公房转租是否合法？

【解答】根据《合同法》第244条、《城市公有房屋管理规定》第26条、《城市房屋租赁管理办法》第24条、第27条的规定，承租人将租赁房屋转租给第三人，须征得出租人的同意。

在本案中，承租人张某未经出租人（房管部门）的同意，擅自将该公房转租给王某的行为是违法、无效的。目前流行的承租人将公房擅自转租给第三人的做法是违法的，将会受到房管部门终止租赁合同、收回房屋的处理。

【法律依据】《合同法》第224条；《城市公有房屋管理规定》第26条；《城市房屋租赁管理办法》第24条、第27条。

41.怎样处理一屋两租问题？

【问题】2002年10月12日，承租人李某与出租人黄某订立房屋租赁合同。李某于次日搬入该房屋内居住。一周后，雷某找上门来，对李某说他跟黄某早在2002年10月5日就订立了房屋租赁合同租赁该房屋，还交付了定金，但是一直有事没来得及搬进来，并且要求李某立即搬出去。李某是否应该听从雷某的主张搬出去？请问：怎样处理一屋两租问题？

【解答】《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”所造成的有效合同不论是先订立的还是后订立的，都具有法律效力。由于出租人就同一套房屋不可能履行两份合同，所以必然有一份无法履行。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出租人履行的标准是交付房屋得到履行的合同，该合同的承租人便可以对房屋加以使用。未得到履行的合同，依然有效，不过承租人只能向出租人要求承担违约责任，不能强迫其他承租人搬迁。

因此，在本案中，李某的房屋租赁合同虽然订立在后，但并不影响其效力。李某有权在承租的房屋内居住，雷某无权加以干涉。雷某的房屋租赁合同虽然未得到履行，但他可以请求出租人黄某承担责任。雷某只能向出租人主张权利，而不能对李某提出任何请求。

【法律依据】《合同法》第44条、第107条。

42.购买经济适用房、二手房时应注意哪些问题？

【问题】近年来人们表现出对以济适用房、二手房的热衷。请问：购买经济适用房、二手房时，应注意哪些问题？

【解答】在购买经济适用住房时，应该注意下面几点问题：

首先，一定要搞清分摊面积、使用面积等要领，充分考察户型。房子不要追求大而要实现功能完善。“麻雀虽小，五脏俱全”，这样的住房其实对购买经济适用住房的人来说还是很合适的。

其次，要签好合同。按《合同法》规定，合同实行约定优先的原则。所以合同中的条款必须签订全面。

再次，购房人要了解物业管理的基本内容并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定。还有，购房时要向开发商索要《使用说明书》和《质量保证书》。这些都是维护自己权利的有效措施。

在选购二手房时，要特别注意以下一些问题：

（1）要对房屋产权证的真实性进行审查。

（2）要对房屋结构情况进行考察。

（3）要对房屋周边环境和设施设备进行考察。

（4）要对房屋配套设施设备进行考察。

（5）要对房屋物业管理进行考察。

另外，还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金。

总之，要充分了解卖房人卖房的真实目的，避免接手一个“烫手的山芋”。

【法律依据】《中华人民共和国合同法》。

43.在签订房屋买卖合同时应注意哪些细节问题？

【问题】2002年初，李某买下了“××公寓”的一套三居室。当时他选中这座物业，除了对地理位置、户型设计比较满意外，主要是因为看到广告和宣传材料上所说的“天然气、暖气、24小时热水即将开通，银行、邮局、诊所近日即开始运营”，正好他急需用房、希望马上入住。谁知已经入住快半年了，天然气、24小时热水、暖气都没有开通，邮局、银行、诊所等生活设施也没有开张，导致生活极为不便。更让人烦心的是，所谓豪华装修的房屋，住了不到3个月有的地方墙皮、瓷砖就开始脱落，门窗密封性也不好，洁具、厨具的质量也很低劣。于是，李某便去和售楼的开发商交涉，但拿出购房时所签的合同，其中只有关于电梯、水、电等基础设施按期投入正常运行的承诺条款，对天然气、热水以及银行、邮局、诊所等在合同中并没有规定，关于装修质量在合同中也没有具体的规定。请问：在签订房屋买卖合同时应该注意哪些细节问题？

【解答】现在的房地产买卖合同，无论是内销、外销、现房、预售，确实都应该根据建设部制订的合同示范文本起草。1998年2月，建设部发布的《关于加强商品房销售管理工作的通知》中专门指出，商品房销售应签订书面销售合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。可见，要求修改格式合同、签订补充协议是购房者应有的权益。在实际运作中，除了根据情况签订补充协议外，购房者还应特别注意格式合同中的空白待填处，需要把许多保障自己权益的细节像填空那样填进去。比如说，你当时在商谈购房合同时，就可以要求把关于天然气、热水、银行、邮局、诊所等基础设施和市政条件的开通与运营加以明确，并规定达不到条件应承担的后果。

正式的商品房买卖合同还应该有一个关于装饰、设备标准的附件，对此购房者务必要特别加以留心，要在其中明确房屋的内外装修水平，地板、顶棚、门窗、灯具、洁具、厨具及其他装修装饰材料的质量和品牌，越详细越好，这是一劳永逸的事情，必要时可请教这方面的行家。另外，如果是参照开发商的样板房，一定要明确自己房屋的装修水平及材料品牌必须完全与样板房一致。总之，购房者要在合同中明确所想得到的各个细节，以防范开发商违约的情况发生，更好地维护自己的权利。

【法律依据】《关于加强商品房销售管理的通知》。

44.怎样选择房产的付款方式？

【问题】现在买房的付款方式很多，贷款还贷的方式多种多样。请问：怎样选择房产的付款方式呢？

【解答】在付款方式的选择上，应根据自身的积蓄情况、投资机会和投资收益状况来确定购房的付款方式。

如果购房人收入颇丰，手头宽裕，又有足够的购房款，那么，采取一次性付款的方式是比较合算的。因为一次性付足房款，开发商都会在房价上给予一定的优惠。同时，购房人拥有了房屋的产权，可以根据市场行情随时将房屋进入市场交易，一旦出现预想不到的情况，也能随心所欲地进行处置。

至于分期付款，采用这种方法最大的好处是可以缓解资金上的压力，使普通消费者买房成为可能。

第三种就是住房贷款了。怎样科学地选择贷款方式、贷款额度和时间以及还款方式，才能降低贷款成本，让资金发挥更大的效益，这就需要每个人根据自己不同的经济状况，精打细算，合理安排。

（1）还款期限。虽然借款期限越长，每个月的还款额就越少，每个月的还款压力相对较小，但总的还款额是在增大。所以，购房贷款还款期限一般在15年间比较合适。

（2）还款方法。个人住房贷款还款方式一般说来有五种：①到期一次还本付息法。这种方法只适用于期限在一年之内的贷款。②等额本金还款法。这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。③等额本息还款法。是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。④等比递增还款法。是把还款期限划分为若干时间段，在每个时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上一个时间段的还款额按一个固定比例递增。⑤等额递增还款法。这种与第④种方法基本相同，只是把固定比例改为固定数额。一般来说，第②种、第③种方法适合于收入较稳定的成熟家庭，第④、⑤种方法适宜于收入处于上升阶段的成长型家庭。总之，应主要根据自己财务收支与时间推移的关系来确定选择还款方法。

（3）提前还贷。如果贷款人手中的富余资金回报率高于购房贷款利率时，就不应考虑提前还贷。反之，如果有多余的钱而且那钱没有别的用途，提前还款还是合适的。

45.遇到所购商品房的面积不足时，应当怎样维权？

【问题】2001年初，张某购买了一套商品房，但是入住后，却发现商品房实际面积比开发商卖的销售面积少了3个平方米。请问：张某应该如何维权？

【解答】《消费者权益保护法》第40条第6款规定，经营者提供商品或者服务有不合理情形的，除本法另有规定外，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定，承担民事责任。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在商品房买卖合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，合同有约定的按照约定处理，没有约定的，按照《商品房销售管理办法》处理。根据《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款，买受人请求解除合同的，法院不予支持；如果面积误差比绝对值超出3％时，买受人可以解除合同，有权退房、开发商要返还已付购房款及利息。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人同意继续履行合同，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

根据这些规定，购买的房屋面积与实际付款的面积不符，面积少了的，完全可以向房地产开发商提出补足面积、退款或者赔偿的要求。

【法律依据】《商品房销售管理办法》；《消费者权益保护法》；《中华人民共和国产品质量法》；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

46.室内装修需要经过哪些程序？

【问题】现在，业主一般都要对自己的房子进行装修。请问：室内装修需要办理哪些手续，经过哪些程序呢？

【解答】根据《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，室内装修应当经过以下程序：

首先，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。如果非业主的住宅使用人要对住宅室内进行装饰装修的，还应当取得业主的书面同意。

同时，物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

其次，装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

再次，装修人对住宅进行装饰装修前，还应当告知邻里。

【法律依据】《住宅室内装饰装修管理办法》。

47.房产商应当对出现质量问题的商品房承担保修义务吗？

【问题】肖某于2002年8月购买了商品房一套，交清房款后，领取了房屋产权证书后搬入新房，住了不到三个月，肖某发现房子卧室、厨房和卫生间的墙面及顶面抹灰层开始脱落，而且厨房的管道时常漏水，影响了一家人的正常生活。为此，肖某多次找房地产商要求其进行维修，但是房产商以商品房不是产品为由，拒绝免费保修。请问：商品房出现质量问题能否要求房产商承担保修责任？

【解答】依据2000年由建设部发布的《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。……在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第4条规定：“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。”第5条规定，商品房在正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期为：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞二个月；供热、供冷系统和设备1年采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。也就是说，在保修期内房屋出现质量问题后，由房地产开发企业承担保修责任。超过了法律规定的保修期，买房者就不能享受到无偿保修的权利了。

在本案中，肖某所购的房屋在交付使用后住了不到三个月就出现严重的质量问题，而墙面、顶棚灰层脱落及厨房管道渗透均有一年保修期，因此房地产商应当依法承担保修责任，保修期间的维修费用由房地产商承担。

【法律依据】《商品房销售管理办法》第33条；《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第4、5条。